1、首先要确认协议的效力，如果合同无效，定金应该全部返还。例如：没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议，因为经济适用房是保障性住房，是解决住房困难问题人的住房问题，是有资格准入性质，特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人。

2、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。

3、再次，在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金。

4、如果只是签订了定金协议（比如定金支付书、房屋认购书等），在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还。

商品房买卖定金适用情况

一些房地产开发项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，双方签订认购书，让购房者交一定金额的定金，称为认购定金。认购定金的性质：从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。

《房屋登记办法》

第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。