房屋到一定的时间后会进行拆迁，房主会得到一笔拆迁费。关于拆迁费的估算，法律中有详细的规定。下面从拆迁评估的技术方面作简单介绍，并就拆迁评估工作中的常见问题及处理办法作一初步分析。

1．拆迁评估中的常见问题及处理办法

根据（京国土房管拆字［2001）1234号）《关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知》及（京房地评字［1999］656号）《关于印发（北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准的通知》，拆迁评估的计算公式是：

住宅房屋拆迁补偿价：（基准地价K＋基准房价）被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价

非住宅房屋拆迁价格＝区位价格K1K2K3建筑面积＋地上物补偿价

不难看出，计算公式中几个关键值的取定直接影响着补偿结果的高低。例如基准地价的取值，每一级别的基准地价的低限与高限之间差额很大，从每平方米建筑面积120—1200元不等，非住宅的区位价高低限每平方米建筑面积相差1000—2000元，实际操作中该如何把握文件规定：“被拆迁房屋建筑面积为被拆迁房屋权属证明文件上标明的建筑面积”。但在拆迁过程中，有许多由于各种客观原因没有取得房屋产权证的房屋，该如何处理下面分别就城市国有土地和农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法作初步分析。

1．1城市国有土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法

1．1．1基准地价（区位价）的确定

由于城区内被拆迁房屋的面积大多较小，补偿价款的多少主要取决于基准地价（区位价）的高低，所以老百姓普遍对基准地价的取值比较敏感，而且近期由于城区内旧城改造的速度较快，涉及的拆迁范围较广，老百姓对各区域拆迁补偿价格会有一个比较，因此，评估机构一方面要进行全面的市场调查，掌握各区域尤其是拆迁对象附近区域的拆迁补偿价格水平，认真分析区域因素和个别因素的影响，同时要积极与政府主管部门沟通，因为各区政府对本区内的拆迁补偿价格水平有一个整体平衡、把握。

1．1．2被拆迁房屋建筑面积的认定

城区房屋的建筑面积一般以房屋所有权证、房屋租赁契约等权属证明文件上标明的面积为准；对于翻建的房屋，要核对其现状是否与房产证上登记的内容一致，如果不同，应询问房屋所有权人翻建时是否办理过建设工程规划许可证（主要针对私房和单位非住宅），有建设工程规划许可证但与房产证有出入的（建设工程规划许可证在房产证之后），可暂按建设工程规划许可证上登记的资料评估，同时提醒房屋所有权人到房屋所在地的国土资源和房屋管理部门办理确权证明。如果翻建时未办理建设工程规划许可证，则只能按房产证上登记的资料评估。

1．2农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法

在农村集体土地拆迁评估过程中，农村房屋的院落面积和建筑面积比城区内大得多，由于管理的不规范，绝大部分房屋没有产权证或其他合法的证明文件，甚至没有审批手续，私搭乱建现象普遍。造成了建筑类型杂乱，建筑密度大，房屋情况复杂。

1．2．1被拆迁房屋建筑面积的认定

（京国土房管拆字［2001］1188号）《北京市城市房屋拆迁管理办法）实施意见》第15条规定“被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。”

1．2．2违章面积的剥离

剥离违章建筑面积可从两个角度考虑：一是从建筑工程技术角度进行把关，1188号文对正式房屋的确认标准如下：

（1）柱高2m以上，建筑面积7m2以上；

（2）三面有墙，有正式门窗；

（3）屋顶有保温层。二是从合法性角度进行剥离，看其有无宅基地及建房审批文件。

自2003年8月1日起施行的（北京市人民政府令第124号）《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》农村集体土地的征地拆迁提供了政策依据。

2．拆迁评估中的其他问题——重置成新价的估算

房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。

目前，重置成新价的计算依据为京国土房管拆［2003］80号关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知。

户型在房产评估中的中的重要性

在房产价值的影响因素中，户型其实占着十分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户型对房屋的价值影响重大。

仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响，因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量，可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直接因素。优秀的户型平面需有下列基本特征。

1、有足够的朝阳面和采光面。合理的户型应有2－3个开间的朝阳房（厅），3房的南面宽度应在10－12米，进深在10－12米（多层）和12－14．5米（高层），日照、采光、通风都能满足基本要求，而差的户型进深在15米左右，有的甚至达16．5米（不包括边套），开间在8米左右，北向的客厅进深在6－9米，采光严重不足，黑洞洞的家只能靠电灯采光；而且通风也不畅，常常靠人工通风，否则，室内空气洁净度差，尤其是装修不久的房屋，空气的污染程度远高于大开间、小进深的房屋。因此，可以说大开间、小进深的房屋因其居住质量高，物业的价值也高于小开间、大进深的房屋。

其实，按规范的建筑标准，开间和进深都有合理的标准，而且开发商也深知这一点，但为什么还会建造大进深的户型呢？应该说大进深的产生并不是设计师的原因，而是因为高地价和严格的规划条件。大进深容易出容积率，即使开发商不增加容积率来降低楼面地价，在一系列严格的规划条件下，开发商也只能用增加进深的方法来达到预定的容积率，否则为设计好户型牺牲应得的容积率，意味着楼面地价的提高，使得原已相当高的销售价格更高。所以，开发商往往在楼面地价、容积率、建筑高度、建筑间距、中心花园等几大绳索捆绑下，通过加大进深来达到既不牺牲容积率，又能腾出较大空间建设中心花园的目的，有时地块形状不凑巧，放三排建筑间距不够，放两排又出不了容积率时，开发商也不得不把单体得进深加大2－3米，因此在最近几年大进深的户型越来越多。

2、客厅最好朝南。客厅的使用率往往高于卧室，在江浙一带对日照要求较高的地区，能在一个南向的、阳光充足的客厅中娱乐休息，实在时居住质量的重要体现；但目前较多的高层建筑户型都朝北或居中，采光都不足，更不用说日照了。正因为客厅采光十分重要，边套往往比中间套更受欢迎，尽管西边套日照强烈，但人们宁愿接受其这一缺点，也不愿选择中间套，正是说明客厅采光的重要性。

3、卫生间尽可能开窗（明卫）。在传统的观念中，卫生间似乎并不重要，但在现代生活中卫生间成为居住质量的重要组成部分，不仅卫生洁具的不断升级要求卫生间面积越来越大，而且对卫生间的采光和通风要求也在提高，明卫采光和通风远强于暗卫，尤其是通风，对卫生间而言，通风十分重要，非典时期更说明这一点。因明卫的舒适程度远远高于暗卫，一些高档次的楼盘在设计时不惜牺牲建筑面积，尽可能设计成明卫。但实际上许多楼盘往往不能做到这一点，绝大多数高层或小高层的卫生间都是暗卫。

4、功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的面积应尽可能少。优秀的户型平面经过设计师的精心划分，每一块面积都有明确的功能，可谓合理紧凑，几乎没有浪费的空间，让付出高房价的消费者心理平衡，但近几年开发的楼盘有相当比例的大户型房，虽然面积很大（多在150平方米以上），但功能布局很不合理，很多空间没有明确的功能定位，被消费者视为浪费的空间，不但在新房销售时困难重重，在二手房转让时也难以达到与功能紧凑的中小户型同样的价格，这一点在估价时也应充分关注。

5、过渡的错层。前几年流行错层，有南北向的错层，也有东西向的错层，尤其是大进深的房型，为了增加变化，往往有南北方向的错层，较低高度。