【租赁合同纠纷】沈阳轻工研究设计院因房屋租赁合同纠纷一案

上诉人(原审被告，反诉原告)沈阳轻工研究设计院，住所地沈阳市皇姑区宁山东路7号。

法定代表人马宝东，系该院院长。

委托代理人王东平、贾晓东，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。

被上诉人(原审原告，反诉被告)李严，男，1964年3月15日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区宁山路一段10号。

上诉人沈阳轻工研究设计院因房屋租赁合同纠纷一案，不服皇姑区人民法院(2005)沈皇民二房初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王志福担任审判长，审判员黄进主审，代理审判员才玉莹参加评议的合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明，1997年6月15日双方签订了《房屋租赁合同》，约定上诉人将位于沈阳市皇姑区宁山东路7号单位自有房屋4间、楼内厅房以及车库1间、主体楼北墙外自行车库改建成门市房面积约200平方米(所需改建费用由被上诉人承担)租给被上诉人作为发展第三产业使用，上诉人并负责供电、水、暖气;租期为13年，即从1997年6月16日起至2010年6月15日止;租金为年12万元。后，双方予以履行。2000年6月19日，上诉人给被上诉人出具了《情况证明》，证明：该房由被上诉人统一对外出租。2004年4月26日双方签订了《协议》，约定被上诉人使用上诉人自有房180平方米，可继续租用;年租金6万元(含供暖费)，每季首月初交付;上诉人不再收取被上诉人自建房的租金，但自建房所占土地仍归上诉人所有;被上诉人给付上诉人拖欠的租金10万元;全部门市房用水、电、供暖均由被上诉人负责;如被上诉人拆除门市房，必须将上诉人建筑内外部恢复原样;租期为6年，从2004年7月至2010年6月30日。后，双方在履行该协议过程中，被上诉人给付了上诉人拖欠的房租金人民币10万元。同年底，上诉人给被上诉人《通知》：要收回所租房屋并予停水。被上诉人与上诉人协商未果，于2005年1月27日向皇姑区人民法院提起诉讼，请求判令被告沈阳轻工研究设计院继续履行房屋租赁合同。被告沈阳轻工研究设计院提起反诉，要求判令原告李严给付拖欠97年6月15日至2004年2月11日租金9.4万元，给付拖欠2004年7月后的房租金4.5万元;解除双方房屋租赁合同。

上述事实，有双方当事人的陈述，1997年6月15日双方签订的《房屋租赁合同》，2004年4月26日双方签订的《协议》，2000年6月19日上诉人给被上诉人出具的《情况证明》，2004年12月22日上诉人给被上诉人《通知》，上诉人给被上诉人出具的租金《收据》，并经庭审质证，在卷佐证。

原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，应予履行。被告主张原告拖欠租金、改变房屋使用用途、擅自转租，经查均不能成立。被告主张解除双方的房屋租赁合同，因不具有解除该合同的法定条件，故本院不予认定和支持。

原审法院判决：一、原、被告继续履行于2004年4月26日签订的房屋租赁合同;二、原告李严给付被告沈阳轻工研究设计院房屋租金45000元(2004年4月26日至2005年1月26日，3个季度)，此款于本判决生效后10日内给付;三、驳回原、被告其他诉讼请求。

宣判后，沈阳轻工研究设计院不服提起上诉。主要理由是：被上诉人长期拖欠房租，致使合同目的无法实现，擅自转租房屋，不经房主同意私自改窗为门，故要求解除双方签订的房屋租赁合同。李严服从原审法院判决。

本院认为，上诉人主张被上诉人拖欠97年至2004年4月前租金19.4万元。被上诉人否认。上诉人不能举出具有高度盖然性证明标准的证明加以证明，故本院对上诉人这一主张不予认定和支持。上诉人主张被上诉人拒不给付2004年7月后的房租金。被上诉人抗辩时举出录音证据，证明被上诉人向上诉人交房屋租金时上诉人主管人员拒收。上诉人该主管人员在原审法院开庭审理时对此录音予以认可，被上诉人并向法院表示愿履行房屋租赁合同交纳房租金。故本院对上诉人该项主张不予认定和支持。上诉人主张被上诉人擅自转租房屋，侵害上诉人合法权益。被上诉人举出2000年6月19日上诉人出具的《情况说明》，证明被上诉人转租房屋是得到上诉人许可的。故本院对上诉人该项主张不予认定和支持。上诉人主张被上诉人擅自将承租使用的房屋窗改门，破坏房屋结构。被上诉人答辩称，自承租该房后为方便使用将窗改为门，多年来上诉人明知此事从未提出异议，已经默认，只是这次为解除租赁合同，才提出此事。故本院对上诉人该项主张不予认定和支持。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应予履行。上诉人主张解除该租赁合同，无事实和法律依据，故本院不予认定和支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款(1)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费2310元由沈阳轻工研究设计院负担。

本判决为终审判决。