一、二套房贷款首付交了贷款下不来怎么处理

根据贷款办不下来的原因分情况进行处理，在审理合同纠纷时，法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。

如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：

1、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

2、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

3、非买卖双方的原因：如是银行的原因，致使银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理，双方一般会有补充合同或者协议，约定由购房者选择，要么由购房者在某个期限内补交购房款，要么购房者有权解除合同；逾期不补交购房款的，开发商有权解除合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

二、首付交了贷款下不来能退首付吗

首付款并不等于定金、违约金

根据《商品房买卖管理条例》的相关规定，因购房者自身的原因，导致双方签订的购房合同无法继续履行的，则当事人可以请求解除所签合同，并要求赔偿损失。但在实际的房屋买卖过程中，除非是在合同中已有明确约定，否则首付款是绝不可能直接按“定金”或“违约金”处理的。

一般来说，如果是由于银行的原因且购房者自身不存在过错的情况下，导致的贷款批不下来或者审批无法通过，都可以主张对方返还定金和相应的房款。此外，你可以选择换个银行试一下，如果依旧不能批下来，那就可能会涉及到违约的问题，一旦如此就有可能需要一定的缴纳违约金。

三、如果开发商不退或者扣除，怎么办

一般来说，绝大多数《购房合同》中都会约定：如果因购房者自身原因，而无法履行购房合同的，则购房者需自行筹集资金，以继续履行合同的义务。

要是遇到这种情况下，提出让开发商全部退还首付款，显然颇费周折甚至阻力重重（除非开发商特别好商量）。要是实在筹措不到自行购房的全款，只能与开发商耐心沟通并争取协商解约为准。

因为通常在《购房合同》的最后都会有这样一条：“甲乙双方在出现违约金或争议情况下，应首先本着友好协商的原则予以协商解决。”

四、如果双方不能协商解决，该如何保护购房者的最大利益

如何确保损失降至最低，以下三种方法仅供参考：

一、若违约金比例是房款的一定比例，那就要求开发商从首付款里直接扣除，但剩下的部分归还与你；

二、若购房者提前缴纳了定金或违约金之类的，则违约责任应仅限于该部分的金额，首付款应全额退还（如无其他约定即可）；

三、比较糟糕的是遇到了特别态度恶劣的开发商，就是不退还首付款甚至耍赖，最好的办法就是直接去消协等投诉。同时，也要告诉开发商，只要它不退首付款，那你们之间的《购房合同》就没有失效，在法律上这套房子依旧属于你一个人。如果开发商敢于卖给其他人，就触及到一房多卖，可以通过法律途径起诉。

最后，大家在房产买卖中，一定要谨慎小心，对于二套房贷款首付交了贷款下不来的问题要采用合法的手段进行解决，无论是买方还是开发商，都可以提前将解决问题的约定写入合同中进行约束，将自己的合法权益保护起来，避免事后再来补救而造成自己非必要的经济损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。