具有以下情形的建设工程合同，应认定无效：

1、承包人没有相应资质条件；

2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑企业名义的；

3、建设工程必须招标而未招标或中标无效的。

建设工程合同无效的，当事人应立即停止履行，如果已完工程质量验收合格的，发包人应参照无效合同与承包人结算并付款。

一、工程保证金什么时候退款

建设工程质量保证金(保修金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。工程质量保证金什么时候返还这个问题，需要区分合同有效和无效的情形。第一种情形：双方签订的建设工程施工合同有效，且对质量保证金返还期限双方作出约定，依据《施工合同司法解释(二)》，应在约定质量保证金期限届满后返还。第二种情形：双方签订的建设工程施工合同有效，但对质量保证金返还期限双方未作约定的，依据《施工合同司法解释(二)》规定，自建设工程通过竣工验收之日起满二年返还质保金。第三种情形：若双方签订的建设工程施工合同无效，约定的质量保证金返还条款为无效条款，应按双方没有约定处理，故仍应依据《施工合同司法解释(二)》规定，“当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年”，返还期限为二年。如果因发包人原因致使建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日开始计算工程质量保证期限。

二、违法分包的承包合同是否有效

违法分包的承包合同无效。我国法律禁止承包人将工程分包给不具备相应资质的单位，违反法律强制性规定的承包合同无效。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

三、实际施工人的类型有哪些

实际施工人应特指无效建设工程施工合同的承包人，即非法转包、违法分包、借用资质情形下的实际承包人。

实际施工人包括五类：

(1)转包的承包人；

(2)违法分包的承包人；

(3)未取得建筑施工企业资质的承包人；

(4)超越资质等级及没有资质而借用有资质的建筑施工企业名义从事建设工程施工的承包人；

(5)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的建设工程施工合同的承包人。