租金逆市上涨发展空间大

由于地段好、总价小、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，上海的酒店式公寓，尤其是小户型被许多外籍人士和中国港澳台地区人士及单身青年作为置业投资的首选，在二手房市场中一直都受到青睐，而聚集在市中心静安、黄浦、虹口等区域的房源尤其受到关注。

注意物业管理单价不宜过高

不少小户型酒店式公寓是当年的烂尾楼、办公楼改造而成的，其物业的使用性质大多是原先批准的商办楼性质，而非住宅楼。商办楼的土地使用年限只有50年，而住宅楼的土地使用年限则是70年。

所有的商业物业使用年限都是50年，所以如果投资商业物业是没有区别的，和住宅相比，住宅使用年限为70年，但回报率相对来说会低一些，一般为3-5%，且通常没有固定的回报率保障。而目前小户型酒店式公寓的开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率，为7%左右。

从产权归属上来分，酒店式公寓可分为只租不售和产权出售两种，相对于只租不售的酒店式公寓来说，由于产权分散在小业主手中，统一经营管理有难度，且多为烂尾写字楼改造，服务相对较差，物业增值幅度有限。戴德梁行提醒购买者，要考虑地理位置、交通、开发商实力等方面，价格不要脱离同地段的住宅太远，高出10-20%范围以内比较合理，最好有知名的物业管理公司统一管理。有实力的开发商和优质的物业管理能保证酒店式公寓的回报实现和保值升值，相对于普通住宅而言显得更为重要一些。

现在是进入小户型酒店式公寓市场的不错时机，因为随着上海作为金融中心的地位进一步巩固，来自四面八方的人士进入上海数量将持续增加，这其中包含的短期居住租赁需求、中长期居住购买需求以及部分投资需求，都势必使这个市场的地拉继续提高。

数据显示，6年来，服务式公寓的入住率稳步上扬，由此可以看出，近年来的市场需求正不断上升。2005年第三季度全市平均入住率90.5%，比上两季度有小幅下滑。租金方面，从2000年开始，服务式公寓的租金处于稳定状态，基本在每月每平方米20美元上下波动。2003年下半年开始，租金出现了明显的增长趋势，2004年第三季度的全市平均租金达到每月每平方米24美元。进入2005年，租金开始上扬，今年前三个季度,平均租金均在24美金/平方米/月以上，呈现出逆势上涨的态势。

租金上涨主要是因为在上海经济持续增长的强劲势头下，入驻上海的跨国公司越来越多，商务活动日益频繁，促使近几年服务公寓入住情况较佳。目前，外国人士在上海的约6万，按照国际公认的观点，作为一个国际性的大都市，外籍工作人员占总人口的比例，一般要求在5%以上。按照上海现有的人口计算，外籍人口数应在70万左右，但目前的数量不足10万。因此，随着上海国际化进程的加速，来沪工作的外国人将大量增加，为服务公寓提供了较大的发展空间。

根据对近五年服务式公寓的供应量及入住率分析，预计之后一段时间内，供应的增长速度将大于需求增长速度，但在2010年上海世博会举行期间，对服务式公寓的需求将骤增。