市各有关单位：

为了规范行政强制拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号文）、《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》（苏建房［2004］349号）、《无锡市城市房屋拆迁管理办法》（无锡市人民政府令第54号）、《无锡市城市房屋行政强制拆迁规定》（锡政发［2004］116号）等有关规定，我局制定了《无锡市城市房屋行政强制拆迁操作程序》，现印发给你们，请认真贯彻执行

无锡市建设局

二六年十一月二十七日

无锡市城市房屋行政强制拆迁操作程序

为了规范行政强制拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号文）、《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》（苏建房［2004］349号）、《无锡市城市房屋拆迁管理办法》（无锡市人民政府令第54号）、《无锡市城市房屋行政强制拆迁规定》（锡政发［2004］116号）等有关规定，制定本操作程序。

一、拆迁人向市房屋拆迁管理部门申报

被拆迁人（房屋承租人）在行政裁决规定的搬迁期限内未达成协议、未搬迁的，拆迁人的行政强制拆迁申报资料必须经被拆迁房屋所在地的区拆迁办公室初审同意，由区政府分管领导在申报书上签署意见，并加盖区政府印章后，方可向市房屋拆迁管理部门申报行政强制拆迁。拆迁人申报行政强制拆迁应当向市房屋拆迁管理部门提交下列资料：

1、行政强制拆迁申报书（区政府分管领导已签署意见并已加盖区政府章）；（原件）

2、《房屋拆迁补偿安置裁决书》；（复印件）

3、在《房屋拆迁补偿安置裁决书》送达后，拆迁人（或其委托的拆迁实施单位）继续上门做动迁工作的记录（至少三次）；（原件）

4、被拆迁人（房屋承租人）相关情况（家庭经济情况、被拆迁房屋实际居住人员的年龄、身体状况等）；（原件）

5、被拆迁人（房屋承租人）不搬迁的理由；（原件）

6、被拆迁房屋的证据保全公证委托书（或公证机关受理通知书）；（复印件）

7、《房屋拆迁补偿安置裁决书》裁决货币补偿且被拆迁人（房屋承租人）拒绝接收补偿资金的，拆迁人应当提供补偿资金的提存证明（复印件），提存的金额为拆迁补偿资金的1．2倍；

8、拆迁人提供的周转用房权属证明；（复印件）

9、市房屋拆迁管理部门认为需要提供的其他与申请行政强制拆迁有关的资料。凡提供的证件和资料是复印件的，均应与原件核对并加盖“拆迁人或其委托的拆迁实施单位”印章。

二、市房屋拆迁管理部门对行政强制拆迁申报资料进行审查市房屋拆迁管理部门根据拆迁人申报行政强制拆迁的要求，对拆迁人提供的资料进行审查。

经审查，符合条件的，组织行政强制拆迁听证；不符合条件的，将资料退回拆迁人。市房屋拆迁管理部门受理拆迁人的行政强制拆迁申报，主要审查下列事项：

1、核对房屋拆迁补偿安置裁决书的送达日期；

2、审查申报行政强制拆迁的资料是否齐全、符合要求；

3、其他应当审查的内容。

三、行政强制拆迁听证

1、房屋行政强制拆迁听证按照《江苏省城市房屋拆迁裁决与行政强拆听证办法》的规定进行。

2、听证主持人根据听证会笔录写出《行政强制拆迁听证意见书》，并送达给拆迁当事人。

3、拆迁当事人无正当理由，在规定的时间不参加听证或在听证过程中擅自退出听证会的，视为放弃听证的权利，不影响行政强制拆迁的申请。

四、市房屋拆迁管理部门向市人民政府申请

市房屋拆迁管理部门根据各种资料，经领导班子集体讨论研究决定是否向市人民政府申请行政强制拆迁，申请报告由主要负责人签发。市房屋拆迁管理部门向市人民政府申请行政强制拆迁应当符合下列条件：

1、市房屋拆迁管理部门已对被拆迁人（房屋承租人）进行了行政裁决，且《房屋拆迁补偿安置裁决书》已经送达；

2、被拆迁人（房屋承租人）已超过了行政裁决规定的搬迁期限仍未达成协议、未搬迁；

3、拆迁人已按《房屋拆迁补偿安置裁决书》提供了拆迁补偿安置资金或者符合国家质量安全标准的安置用房；

4、拆迁人提供了行政强制执行需要的周转用房。市房屋拆迁管理部门向市人民政府申请行政强制拆迁应当提交下列资料：

1、行政强制拆迁申请书；

2、行政裁决调解记录和《房屋拆迁补偿安置裁决书》；

3、听证会笔录和《行政强制拆迁听证意见书》；

4、在《房屋拆迁补偿安置裁决书》送达后，拆迁人（或其委托的拆迁实施单位）继续上门做动迁工作的记录（至少三次）；

5、《房屋拆迁补偿安置裁决书》和《行政强制拆迁听证意见书》送达回执；

6、被拆迁人（房屋承租人）相关情况（家庭经济情况、被拆迁房屋实际居住人员的年龄、身体状况等）；

7、被拆迁人（房屋承租人）不搬迁的理由；

8、《房屋拆迁补偿安置裁决书》裁决货币补偿且被拆迁人（房屋承租人）拒绝接收补偿资金的，拆迁人应当提供补偿资金的提存证明（复印件），提存的金额为拆迁补偿资金的1．2倍；

9、被拆迁房屋的证据保全公证委托书（或公证机关受理通知书）；

10、拆迁人提供的周转用房权属证明；

11、其他与申报行政强制拆迁有关的资料。

五、市政府审批

对符合申请行政强制拆迁的，由市房屋拆迁管理部门向市人民政府提出行政强制拆迁申请，经市人民政府同意并责成有关部门或被拆迁房屋所在地的区人民政府组织实施强制拆迁。

六、行政强制拆迁的执行

根据市政府的批复，执行部门拟订执行方案，制作《行政强制拆迁决定书》，并提前15日向被拆迁人（房屋承租人）送达。在《行政强制拆迁决定书》规定的行政强制执行期限内，执行部门应当督促其自动履行搬迁义务，被拆迁人（房屋承租人）逾期仍不履行搬迁义务的，由执行部门组织有关部门按照《无锡市城市房屋行政强制拆迁规定》对被拆迁房屋实施行政强制拆迁。执行部门的行政强制执行方案应包括以下内容：

1、明确强制拆迁的具体时间和地址；

2、明确所有参加行政强制执行的部门［区有关部门、拆迁人、拆迁实施单位、被拆迁人（房屋承租人）所在单位代表、被拆迁房屋所在地街道办事处、社居委、消防部门、公证机关、医院等］的职责与分工；

3、确定实施拆除的拆房队伍及搬家队伍；

4、召集参加行政强制执行的有关部门研究制定具体的安全保障措施及防止意外的应急预案。

5、明确公证部门参加行政强制执行时，应具体处理的所有事项。

七、行政强制执行结束后的有关工作

1、行政强制拆迁后，执行部门应当书面通知被拆迁人（房屋承租人）在规定的期限内到指定的地点领取物品。被拆迁人（房屋承租人）逾期拒绝领取的，拆迁人可以向公证机关办理公证提存。

2、行政强制拆迁后，拆迁人、拆迁实施单位、区拆迁办公室、当地街道办事处（镇）和社居委（村）应当继续做好被拆迁人（房屋承租人）的工作，妥善处理好被拆迁人（房屋承租人）的补偿安置问题。

3、行政强制拆迁后，区拆迁办公室应将执行部门制作的《行政强制拆迁决定书》及相关资料报市房屋拆迁管理部门备案。

八、市区集体土地房屋行政强制拆迁的操作程序参照本操作程序执行。

无锡市建设局

二六年十一月二十七日

建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知

各省、自治区、直辖市建设厅（建委），直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：

为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。

各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产业司。

建设部

二三年十二月一日

城市房屋拆迁估价指导意见

第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。

第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。

第三条本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

第八条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第九条拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

第十条受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

第十七条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

第二十四条省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

第二十五条受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十六条估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第二十七条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第二十八条以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。

城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。

第二十九条本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。