一、宅基地土地使用权可以转让吗

目前我国宅基地不允许买卖，宅基地使用权在一定条件是可以转让的。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。宅基地属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

二、农村宅基地使用权是否属于个人财产呢

从宅基地使用权的外部关系来看，其是一项特殊的用益物权，是特殊的财产，不应作为。其特殊性表现为：无偿性、人身依附性及福利性。宅基地使用权的上述特性决定了它是一项不适于继承的特殊财产：基于取得上的无偿性，如允许其继承，将使继承人无端受益，有违公平理念;人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济组织成员资格的消灭而消灭，不产生在不同主体之间的流转（继承）问题;而福利性质决定了如果允许继承，将导致宅基地无限扩大。从宅基地使用权的内部关系来看，属于家庭共同共有，不是被继承人的个人财产，不能作为遗产继承。按照共同共有的法理，家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利、承担平等的义务，家庭成员之间不产生份额的问题。在家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割，只要家庭关系存在，宅基地使用权的共同共有关系就存在。家庭个别成员的死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。既然宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继承。

三、什么人能享有农村宅基地的使用权

（一）已经取得本村土地承包经营权的农户及其衍生的农业人口，认定农村集体成员无疑。

（二）按照政策后搬迁入村的农户（如洪灾、泥石流等搬迁区域）：

原来村庄集体搬迁且村已不存在或撤制，长期在所在村（新居住地）生活且户口已迁入当前村，并且把锅碗瓢盆等生产和生活资源都带过来的，认定为集体成员，可以确权宅基地使用权。

（三）因子女顶替由非农业户口转为农业户口的人员，不认定为集体成员。

（四）在部队服役的义务兵和符合国家有关规定的士官，认定为集体成员，可以确权宅基地使用权。

（五）在校学生农业户口转为非农业户口的，认定为集体成员，可以确权宅基地使用权。

（六）跨省结婚的，限于户籍政策原因，户口暂时不能迁入的，以其结婚证为依据确认集体经济组织成员身份，可以确权宅基地使用权。

（七）外嫁女户口仍在本村集体经济组织的，认定为集体成员，可以确权宅基地使用权。

（八）离婚以后户口仍在本村集体经济组织，且继续生产生活在本村的农业人口，认定为集体成员，可以确权宅基地使用权。

（九）本集体经济组织成员中的服刑人员、劳教人员，认定为集体成员，可以确权宅基地使用权。

（十）有下列情形之一的，不再界定为集体经济组织成员，不享受村集体经济组织的任何权益：

1、已死亡人员

2、户口已迁出本市人员；

3、党政机关、事业单位在编在册工作人员及其离退休人员。