一、“嫌贫爱富”，操纵合并报表范围和科目

操纵方式：自然人名下的民营企业，常以自然人控股的方式持有旗下的各家公司，但自然人是没有报表合并的责任的，部分合并报表“嫌贫爱富”，仅选择合并有利润的企业，以隐藏部分亏损、甚至资不抵债的公司；甚至只合并部分企业的利润表，不合并资产负债表等，使所谓“合并报表”展现得优良。

应对建议：对财务报表首先要关注企业报表的合并范围，按照企业会计准则的要求，除本公司财务报表外，若目标公司有子公司或能对其施加控制的公司，除该公司在清理、破产或不能控制外，都应编制合并财务报表，将全部子公司纳入合并范围，不得从隐藏亏损等角度出发而选择性地合并。

二、“乾坤大挪移”，转移现金流科目

操纵方式：现金流和税收是企业较难作假的两大科目，也是尽调所关注的重点。企业的收入容易虚增，但现金流量表受期初、期末的真实货币资金数影响，较难操纵。正因为“经营活动现金净流”是较为重要的考核指标，反应了企业通过正常经营的偿债能力，因此，存在企业将部分明明属于“融资”甚至“投资”的现金流入，转入到经营活动现金流入中，虚增企业经营活动现金流的情况。

应对建议：1．企业的经营活动现金流入应该等于：当期营业收入数＋应收账款减少数－应收账款增加数＋预收账款增加数－预收账款减少数。若不等的，应询问其原因。2．关注“其他与经营活动有关的现金流入”，此处一般是营业外收入，不应该太大，若数额过大的，应询问其构成，是否是从投、融资流入中转入的。

三、“账外设账”，私藏小金库或借贷款

操纵方式：国家三令五申严令禁止账外设账，但总有一些采用虚列费用等多种方式，套取资金，另行设账，以记录不法经济活动。主要方式有：账外现金账和银行存款账，即小金库账；账外资产账，即小仓账；账外负债账，即民间借贷而来的资金，再通过股东借款形式，一笔金融；账外成本、权益，利润账等。

应对建议：通过报表科目之间的勾稽关系、往来款的分析，对交易对手实际控制人、财务人员进行访谈等方法来发现蛛丝马迹，结合企业所在行业的经营风险、企业的控制环境、管理当局的诚信程度来综合分析。

四、“寅吃卯粮”，通过应收款挂账虚增收入

操纵方式：通过应收款挂账的方式虚增企业收入；通过以收据代替发票这种手法经常用来偷逃税款。

应对建议：对于企业的此种操纵方式，可以通过抽取企业某月记录收支的主账户的银行流水单、取得纳税申报表，倒算税率和收入的比例关系。特别的，对于房地产企业，还可以通过网签核实去化率的真实性等方式验证

五、“变相融资”，通过售后返租、租金回报承诺方式促销

操纵方式：在房地产商铺销售中，通过承诺未来几年的年化收益，实现变相融资的目的。为规避相关法规的限制，一般采取项目公司签署售房合同，同时由关联的物业管理公司签署一份委托经营合同，在此合同中承诺每年的租金回报，来达到一个快速销售的目的，使前期收款金额大，但实际导致企业层面未来的偿付义务，构成企业层面整体的或有负债，在信托期内也有偿付义务。商铺售后包租投资风险极大，在漫长的包租期中业主包租租金回报并无保障。一些开发商会在收到购房款后转移资产，导致商铺很难正常运营，购房者无【《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”】法正常收到租金，甚至有的项目通过售后包租进行非法集资。风险隐患包括：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付等。

应对建议：售后返租本身是一种促销方式，在本身合规前提下，不能影响信托对资产售价的判断。1．通过明访、暗访售楼部，电话咨询，查询网上推介信息，了解是否存在上述情况。2．若存在，查看周边可比楼盘的售价，了解去除售后反租这部分虚高部分后，真实的售价和资产价值。

六、“打肿脸充胖子”，通过评估等方式虚增资产

操纵方式：包括直接虚增土地成本和通过评估增值增加资产价值、通过虚增投入的方式增大自有资金投入比例，同时夸大自身资产数额。

应对建议：1．土地款：取得土地成交确认书、出让合同、土地款支付凭证和相应的税费完税凭证，汇总加计总金额与入账金额一致。参照对比周围类似容积率、用途的土地的成交价格，评价土地评估价值的合理性。2．工程款：取得项目总包合同项下的三方（施工方、业主方、监理方）签章确认的工程进度表，查看对应的存货科目是否按照施工合同约定结算工程进度并按照结算工程进度和未付款的差额确认应付账款？3．形象进度：核实可行性研究报告的总投入与对应期数的目前投入比例关系，是否符合项目的形象进度；核实工程计划进度表和现场

实际进度表是否相符。取得最新的三方的工程进度确认单，和已付的工程款票据核对，未付部分是否计入了应付工程款，核实大额的工程款支付凭证与目前计入存货的金额是否一致。

七、“左手倒右手”，通过关联企业交易转移资金

操纵方式：对于成立后的房地产信托，企业的施工总包方可能是企业的关联方或长期友好合作方，在用款审批时，可以通过施工方转移信托款，以付工程款的形式转移资金，用于其它用途。

应对建议：了解企业的施工方是否有表面关联关系和背后的私人关系，确保资金的有效使用，不得挪出。

八、“藏污纳垢”，往来帐中放置大额民间借贷

操纵方式：其他应收款、其他应付款这两个会计科目分属资产、负债科目，常被称为报表里的“垃圾堆”，很多虚假、难以正常安置的科目都被转入这两个科目中，一些民间不合法借贷也易出现在此，对其过于庞大的数额应格外小心。当然更多时候是不会入账，或只入到自然人股东账上，自然人股东再借入企业。此外，企业也会利用其他应收款来虚列费用，把一些成本费用不计入当期损益，而是作为其他应收款长期挂账以此虚增利润。还有企业直接通过应收、应付款长期挂账，购销双方彼此渔利，实际已构成一笔有息拆借。

应对建议：1．取得其他应收款、其他应付款这两个会计科目的明细，查看是否有重大、难以解释科目，如“工会款、对自然人的大额款项等等”，是否因民间借贷产生；2．是否有同时对某单位的其他应收、其他应付未抵消以靠此虚增负债；3．查看长期挂账的原因，追踪至其发生时的原始凭证，以确定其真实性。

九、“假股真债”，通过资本公积放置民间借资款

操纵方式：对于部分民营企业，存在所有者权益中的股本较小，而资本公积较大的情况。一般会解释为股东从避税和减资方便，以资本公积投入，但部分企业存在实际为民间集资、联建方的借贷投入形式进入，这不仅不是企业的一笔权益，反而是一笔负债。

应对建议：1．查看股东投入凭证、银行进帐单，确定表面的资金来源是股东形式上投入；2．更要通过与股东或管理层当面沟通、其他渠道的综合了解打听，了解股东是否有此实力投入上述资金，其投入的资金来源和资产产生方式；3．若对上述调查产生怀疑的，应委托律师调查当地融资环境、股东的个人真实资产情况、是否有民间借贷在公安机关立案等。

十、“混淆使用”，成本法、权益法混用以虚增利润和资产

操纵方式：有些投资企业，对被投资单位拥有控股权，但其收到被投资单位分来的现金股利时，却以成本法核算，转入了投资收益，造成虚增利润。

应对建议：根据财务会计制度规定，企业对外投资比例达到被投资企业所有者权益的20％以上的，应采用权益法核算，当收到应分得的股利时，应冲减＂长期股权投资＂科目。一些企业为了完成利润计划，将收到的股利直接增加投资收益，此处在尽调中应进行调减。

应该说，拥有几套帐、几份报表的企业也较常见，而向信托融资的企业往往有操纵会计报表的主观动机。从对委托人尽职尽责、对公司负责的角度，我们尽调中应抱着审慎怀疑的态度，对交易对手财务报表的真实性和背后反映的商业性进行分析，通过对财务报表的解读，真正了解企业实力和资产状况，为委托人、为公司把好关，真正做到尽职尽责，担负起“受人之托、代人理财”的信托受托责任。另一方面，对企业负责人的履历背景、经营能力、执业行为甚至个人品性对于判断项目风险的意义，结合对报表的分析，也会更加重要。

《商品房销售管理办法》：第二章　销售条件　　第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。\n房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。