无论是已经成文的南宁、铜陵，还是有待审批的天津滨海新区，楼市调控政策的松动已悄然开闸，年初提出的分类调控概念成为房地产市场的关键词。不过，即便地方政府手中刺激楼市的牌再多，都始终有一个无法克服的障碍——资金。

在银行信贷不放松，个人住房按揭贷款的政策不变动的背景下，地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力。楼市究竟能否重启，决定于银行究竟站在哪边。

地方救市动作猜想

继4月底广西南宁开始放松限购政策的部分条款之后，安徽铜陵等地也开始陆续出台政策为房地产市场松绑。

而事实上，几乎在南宁新政策发布的同时，天津滨海新区也传出了差别化限购政策的说法。所谓差别化限购，是指不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。天津官方对此回应称：新区的确正在积极申报、争取差别化限购政策，但目前还未获得天津市有关部门批准。

在许多业内人士看来，为楼市调控松绑在未来的一段时间会成为很多城市的选择。地方政府的救市之策真的能再次点燃楼市的热情吗?

通过对过去几年各地林林总总的房地产调控政策进行归纳，地方政府在刺激房地产市场的问题上显然有着充足的空间。中原地产首席分析师张大伟说，未来可能不断松动的政策大概集中在六个主要方向，包括非户籍资格审查放松、限购范围放松、调整普通住宅界定标准、限价政策放松、提供购房落户及优惠等刺激性手段、为公积金政策松绑。

部分城商行房贷微松

就在上周，有消息称北京农商行已经出现了首套房贷9折优惠，而广东、苏浙沪等省市的部分城商行房贷利率也从上浮状态回归到基准利率。尽管上述消息没有得到银行方面的正式回应，但其传达的信号却引发了市场的强烈关注。从2013年下半年出现的房贷紧张局面真的已经开始松动了?

消息传出后，据四大行、部分省市的银监部门及多家商业银行、城商行信贷部门的有关负责人回应：没听说有松动，据说还要上浮，我们没有松动，我们没有折扣，行里的房贷政策基本没有变化，有的分行个贷还收紧了，除非央行出政策，否则个贷不会出现明显的放松，特别是在房地产市场趋势不明的情况下。

尽管市场对房贷的松动充满了各种期待，但在启动房地产市场的问题上，银行显然有着自己的现实考虑。一位不愿意透露姓名的城市商业银行管理层说，尽管地方政府刺激房地产的表态很直白，但银行在房贷问题上的态度依旧十分审慎。在北京地区首套房个贷保持基准利率或是高于基准利率百分之十是普遍现象。除了中央不放松银根、货币政策偏紧的原因，更重要的是现在市场的资金价格仍然比较高。

事实上，虽然部分城商行出现了房贷的微小松动，但总体而言，从去年以来一直持续的房贷紧张局面并没有发生根本性变化。不仅如此，根据最近披露的上市银行的季报，受经济承压下行的影响，银行的不良率出现了整体上升，之前一直被银行视作优质资产的房贷，其不良率也较此前有所提高，银行对房贷的审批很可能比以前更加谨慎和严格。

李XX：房地产行进入秋天而不是冬天

银行究竟会选择站在哪边?

5月11日，清华大学经济管理学院弗里曼讲席教授李XX(微博)在清华五道口全球金融论坛上演讲时说，企业信贷风险加剧，直接反映在商业银行的不良贷款率在上升，而房地产放缓、城投债、影子银行、信托产品、同业拆借的风险将逐渐暴露，对此利率市场化、民营银行准入、存款保险制度对此恐怕无解。商业银行现在是中国经济运行大的风险。

李XX曾任央行货币政策委员会委员，其刚刚在浙江花了很长时间做调研。针对当前普遍关注的房市承压问题，李XX说，房地产行业的确进入了一个转折点，但不认为中国的房地产业将会出现类似美国2007年、2008年那样大规模的下行。最主要的原因是，中国家庭的杠杆率很低，现在已持有房产的这部分家庭，不会像在美国金融危机之前那样被迫抛售。所以顶多影响的是新的增量的部分，而增量的部分房地产商已经在高度关注，会调节他们推出新产品的速度。

所以整个房地产行业将进入一个秋天，而不是冬天，会调整。李XX说。

刘XX：做好楼市政策储备

李XX发表上述观点的同一天，国务院发展研究中心副主任刘XX提醒，当前经济运行与基本面所能支撑的潜在增速基本吻合，不宜因短期增速变化而对整个经济运行状态做出过于消极的估计。随着房地产市场趋势性分化和调整过剩产能等，局部风险开始暴露，但只要处置得当，就不会演变为系统性风险。

刘XX建议，当前应重点关注部分地区房地产市场风险和产能过剩行业的金融产品风险，做好处置预案和政策储备，加强相关的舆论引导、风险隔离和社会保障等配套工作。