1、房地产开发成本的构成是指房地产企业为开发一定数量的商品房而支出的全部费用。就其用途而言，大致可分为三个部分：

<1。土地、土木工程和设备成本。这是房地产开发成本的主要内容，约占总成本的80%。最重要的是土地成本。土地成本主要包括重置成本、租赁成本、搬迁成本等，房地产开发商在决定是否开发项目时，必须通过土地面积和容积率的换算，计算出未来商品房每平方米的土地成本（俗称楼面价），以评价项目的可行性项目。

2。支持和其他费用。主要是指水、电、气、市政及公共建筑配套费，学校、医院、商店等生活服务设施不可或缺。其他一些费用虽然属于寄存性质，如档案寄存、绿化寄存等，但很难全部收回。收费项目种类繁多，标准各异。许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性强，标准普遍较高。配套等费用是房地产开发成本中受外部因素影响最大的部分，一般占项目总投资的10%-15%。与其他行业相比，房地产开发具有建设周期长、投资额大、投资风险高的特点。因此，大部分开发企业必须通过贷款来解决资金需求，这将产生大量的利息支出。如何计算这部分成本将对正确计算开发成本起到非常重要的作用。第二，加强房地产开发企业的成本核算策略。

房地产开发企业不仅要遵守国家有关法律法规，还要结合企业实际情况和行业特点，建立健全企业规章制度，加强和完善住房成本核算规章制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本核算数据的真实性和可靠性，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业要考虑自身规模和开发项目的规模特点等因素。在保证成本核算质量的前提下，合理设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每个房地产项目要有专人负责成本核算，大型项目要成立成本工作组，负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表的编制和分析，使成本核算与管理有机结合，形成有效的核算和核算管理机制。造价工作组的工作方式也应根据工程实际情况确定为集中和非集中工作方式。

2。确定成本核算的对象。

对于现代多功能社区的建设，其成本核算对象是复杂的。这就要求成本核算人员深入实践，研究分析项目的总体特点、管理要求、经济用途、标准、施工交期和预决算的主要分项。成本核算对象的设置必须坚持“易核算、易管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应综合考虑开发项目的区位、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做以下处理：一般开发项目，列入独立设计预算或施工图预算的单项开发项目，应当作为成本核算对象；同一开发地点、结构类型的集团开发项目，如果起止时间相近，由同一施工队施工，可以合并为一个成本核算对象。对于规模较大、建设周期较长的单项开发项目，可根据经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。比如大型项目要分期分批开发，然后按照经济用途和建设标准进行分类。对于区域内属于经营性公共设施的公共建筑配套设施，应单独设置成本对象核算，形成多个成本核算对象。建立合理的成本核算方案。

正确划分成本项目，如：征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费等，能客观反映产品的成本结构，使用方便分析研究降低成本的途径。根据现行房地产开发企业会计制度，开发成本属于一级科目，企业应根据自身经营特点和管理需要，确定成本项目，进行详细核算。列出太多的成本项目是不合适的。对于发生频率较低的成本，特别是单笔交易中发生的成本，应尽量合并。对金额较大、连续发生的成本，应当分别核算。土建工程费用属于合同的，应按合同约定进行详细核算，以便随时了解工程量进度和支付情况，为工程决算提供资料。准确的成本归集、分配和结转。

对于单个房地产项目，由于成本对象简单，成本的归集容易得多，通过分摊间接包含在成本对象中的内容相对较少。但是，一个大型综合性社区的开发是非常复杂的，成本核算对象也比较详细，很多成本不能直接收集到每个成本核算对象，需要用一定的方法和程序进行分配，然后间接收集到每个成本核算对象。直接收取的费用主要是建安费用，其他费用需要按期拨付。对于间接分摊，在日常的归集中，根据各成本项目的明细进行归集核算，再根据各成本对象和相应的成本项目进行分摊。如大型综合性房地产项目的成本核算对象直接收取项目的建安成本；征地拆迁补偿费的日常成本可以直接按成本对象而不是成本对象分摊。本期费用可按各成本对象月末实际建筑面积分摊。不需要按成本对象分配。如果成本管理需要，可以根据细部结构进行恢复。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费中的现场管理费按各造价对象的建筑面积分摊。本月发生的各项费用和支出的收付程序与征地拆迁补偿的收付程序相同。利息费用按各成本对象上月末实际收取的成本金额分摊；属于预决算范围并按合同约定支付的预付款，直接计入成本项目收取，并及时取得发票；对工程决算后的欠款，按标准提取，包括未支付的商品房维修基金等，注意工程竣工成本结转核算。

已完成的土地开发项目的成本应根据其用途采用不同的方法结转。例如：（1）为出售或有偿转让而开发的商业建筑用地。开发完成后，实际成本应转入“开发产品-土地”账户。（2）开发完成后，直接用于企业商品房建设用地。开发完成投入使用后，结转实际成本，计入相关住房开发成本。（3）房地产开发项目竣工验收取得交房许可证后三个月内，工程竣工决算后