预售人未按约定期限交房的责任
商品房预售合同的标的物不是现实存在的,而是将来才能建成的。预购人在支付了购房款后,将来是否能得到约定的房屋还是个未知数。预售人需按合同约定,在一定期限后将竣工的房屋交付给预购人,如果在期限到期时不能提供竣工房屋,预售人应根据其过错按照合同约定承担违约责任;如果超过合同约定的期限,预售人仍不能交付商品房的,预购人还有权解除合同。
尽管法律对逾期交房的责任有明确规定,但是在实践中,预售人往往已不可抗力为由进行抗辩,不承担应有的责任。究竟什么是“不可抗力”,怎样才算是构成“不可抗力”《民法典》第五百九十条规定,不可抗力的构成要件一般为:客观情况、不能预见、不能避免及不能克服。在商品房预售中,预售人提出的不可抗力免责是有通常有以下两种:
一是自然因素,即在施工、验收过程中发生了某种自然现象,如风灾、水灾等,施工不能如期进行,从而导致了商品房的迟延交付。若因此类因素而无法履行合同,可以使用不可抗力原则。需要注意的是,一般恶劣天气不能构成不可抗力。
二是人为因素,即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素,例如政府在双方当事人订立预售合同后颁布的政策、法律和行政法规或有关行政部门采取行政措施,又如发生战争等社会异常情况,可以适用不可抗力原则。需要注意的是,对于预售人预售时应当预见的因素或是商业活动的正常风险,如一些居民因不满或施工方案而集体阻扰施工、施工中遇到重大技术问题等而导致延期交付的,不构成不可抗力,预售人不能免责。此外,由于政府验收拖延的原因导致延期交付,应适用第三人违约的处理方式,预售人应先向预购人承担违约责任,不构成不可抗力。
预售人违反过户义务的责任
转移房屋所有权在商品房预售中至关重要。当前在我国,购房者必须在房地产企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书的基础上(大确权),才能申请办理所购房屋的转移登记(小确权),领取房地产权证。但在现实中,因预售人未能进行“大确权”导致预购人的“小确权”不能进行的情况有很多,例如预售人未交齐土地出让金,房地产项目未经立项批准、房屋未经验收或验收不合规格等等情况下,预购人都不能顺利的办理产权证。
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所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。这主要... 更多>
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预售人未按约定期限交房要承担什么法律责任甘肃在线咨询 2023-01-01未按约定期限交房的预售人需要承担违约责任。买方可以要求预售人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;或者当事人依法约定了违约责任条款的,按其约定的方式来承担。
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延期交房要承担哪些违约责任?内蒙古在线咨询 2022-06-21延期交房要承担的违约责任包括:按照合同约定继续履行合同,在催告后的合理期限内交付房屋;赔偿因延期交房给购房者造成的损失。根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
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延期交房要承担哪些违约责任辽宁在线咨询 2022-06-05延期交房要承担的违约责任包括:按照合同约定继续履行合同,在催告后的合理期限内交付房屋;赔偿因延期交房给购房者造成的损失。根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
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