房屋买卖交易税如何收取?
*从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。“国六条”对二手房交易作出了明确的规定。
买套二手房可否只公证不过户?
近日,一位姓唐的女士很想咨询一下,如果自己购买的是一套公证的房屋,这样的交易方式是否可行。据唐女士介绍,她打算购买的是一套2年左右的次新房,由于刚刚出台的新政规定,购买年限在5年以内的房屋将收取5.5%的交易税,这就给原本价值55万的房屋增加了30250元费用。如果是到公证处办理公证仅仅需要750元,就可以将房屋公证到自己名下,待满了5年之后再进行过户。唐女士说尽管购买的是自己朋友的房屋,但是房产证上不是自己的名字,心里还是很不踏实。
“通过公证免去5.5%的交易税,这的确可以省掉不少的钱,但对于买方而言需要承受一定的风险”,成都某房屋中介公司的负责人这样说,公证房不等同于实现交易的买卖房。公证处的公证分为两个项目:一是将房屋买卖各同进行公证,二是将日后房产证更名的权利委托给购买者。但是对于买卖双方私下发生房屋购买的异议,产生纠纷,没有过户的二手房将仍有可能属于原有房屋持有者。因为,从法律的角度讲,房产证是高于一切的。
私下转让二手房风险很大
据业内人士分析,自从去年6月1日,国家出台政策,开始对购买住房在两年以内转手交易的房屋开始征收5.5%的交易税后,就有不少的交易双方采用公证的方式私下交易。一些规模较大的房屋中介公司表示,购买者通过公证方式来交易二手房,这中间存在风险,消费者需要谨慎。今年6月1日的新政出台后,将免征营业税的时间延长到了5年,这就意味着有更多的二手房需要承担5.5%的交易税。对于很多大型的房屋中介公司,他们采取的是让买卖双方共同承担交易税来达成交易。尽量用折中的价格来平衡中间产生的交易税。
律师分析,通过公证的房屋,双方的交易已成为事实,如果某一方要违约,需要双方来共同协商,也就是公证仅能保障双方共同协商的权益,同时交易事实成立后,公证的房屋还是受到一定的保护。但是房屋的产权证没有更名,仍然很难避免出现其他的纠纷。毕竟房屋更名这项工作是还没有完成的事情,日后如果房价出现较大的浮动,升或降,对于买卖双方存在买卖风险。表面上看来,通过公证而节约了一大笔费用,但对于买房者,自己购买的房屋始终是别人的名字,也是需要承担一种不稳定因素带来的担心,同时这种风险更是不可预知的,这种隐藏的风险一旦爆发,就有可能使买卖双方陷入旷日持久的纠纷中去,这与节约下来的2万多块钱,或许就显得有些得不偿失了。所以通过公证私下交易二手房,与正式过户更名的房屋相比,它的不稳定因素依然是存在的。
专家建议唐女士这样的购房者,可以与卖方进行协商,适当地调整一下买卖的价格,这样即使多承担了50%的交易费,但房产证上的户名则更改为买方,就避免了房屋所有权的纠纷,购房者也就不用担心出现不必要的纠纷。使得双方都得到一个放心满意的结果。
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