一、2022公房买卖的税费怎么计算

（一）已购公房计税依据：

已购公房缴税时，计税依据通常有两个，一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。

（二）已购公房税费种类

1、税及附加税

（1）房子不满两年：全额征收

税＝（网签价或核定价／1．05）×5．6％（网签价、核定价哪个高取哪个）。其中包含附加：

地方附加＝税×2％；

费附加＝税×3％；

城市维护建设税＝税×7％。

（2）房子满两年，免征。

2、契税

（1）网签价＞核定价

①首套，90㎡以下（含），契税＝（网签价－税）×1％；

②首套，90㎡以上，契税＝（网签价－税）×1．5％；

③二套房，90㎡以下（含），契税＝（网签价－税）×1％；

④二套房，90㎡以上，契税＝（网签价－税）×1．5％；

⑤三套及以上套数，契税＝（网签价－税）×3％。

（2）核定价＞网签价

①首套，90㎡以下（含），契税＝核定价／1．05×1％；

②首套，90㎡以上，契税＝核定价／1．05×1．5％；

③二套房，90㎡以下（含），契税＝核定价／1．05×1％；

④二套房，90㎡以上，契税＝核定价／1．05×1．5％；

⑤三套及以上套数，契税＝核定价／1．05×3％。

3、个人所得税

（1）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

（2）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照差额的20％征收个人所得税；

①如果网签价＞核定价，个人所得税＝（网签价－原值－原契税－网签价×10％－贷款利息－本次税及附加）×20％；

②如果核定价＞网签价，个人所得税＝（核定价／1．05－原值－原契税－核定价×10％－贷款利息－附加）×20％。

注：如果查不到房屋原值，直接按全额的1％计算个人所得税。

4、土地出让金（此处以北京已购公房为例，各地区规定不同）

（1）若卖家当年以成本价购房：土地出让金＝当年成本价×建筑面积×1％。

（2）若业主当年以优惠／标准价购房：先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价（优补成）：当年成本价×建筑面积×6％，再缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1％。

二、什么是公房

公房是公有住房的简称，它是国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家。

公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房，下文购房指南将对此类房屋做税费分析，并进行实例计算。

三、案例计算

北京劲松八区一套56㎡公房，房产证下发年份为1980年，卖家原来按成本价购房，卖家家庭名下唯一住房，现在以200万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房，这套房产税费是多少？

1、税，满两年，免征。

2、契税，二套房，税率为3％。

契税＝（网签价－税）×3％＝6万元

3、个人所得税，满五唯一，免征。

4、土地出让金，卖家按成本价购房。

土地出让金＝当年成本价×建筑面积×1％＝1560×56×1％＝873．6元

税费总计：60873．6元。