各区人民政府，市直各委、办、局：

市建设与管理局、市农办、市国土资源与房产管理局、市规划管理局、市财政局《关于实施“金包银”工程的指导意见》已经市政府研究同意，现批转给你们，请认真遵照执行。

厦门市人民政府

二OO六年六月十二日

关于实施“金包银”工程建设的指导意见

为切实加强“金包银”工程的建设管理工作，有效解决我市工业化、城市化进程中被征地农民的生活出路问题，完善工业集中区的生活服务配套，特制定本意见。

一、指导原则

“金包银”是特指在工业集中区、开发区等成片建设的区域，保留村庄居民点，按工业集中区开发建设的要求统一规划，落实人均15平方米的农民预留发展用地政策，对村庄外围进行改造建设，在为工业区提供配套的同时，使村庄内部环境得到改善，农民生活水平得到提高。其中“金”是指紧邻工业集中区住宅较密集、人口相对集中且规划允许保留的村庄外围为工业集中区规划建设的配套用房（简称“金边”，下同）。“银”是指“金边”内按照新农村建设要求进行就地改造的村庄（简称“银里”，下同）。

实施“金包银”工程要认真贯彻“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设方针，按照统一政策，统一标准，统一规划，统一组织的原则，有序推进“金包银”建设工作。

二、规划审批

“金包银”项目应符合厦门市城市总体规划和土地利用总体规划的要求，建设用地和相关配套设施用地的地点、规模和技术指标都要通过规划论证确定，并按程序向规划管理部门申办“一书两证”。

（一）选址条件

1、紧邻工业集中区、开发区和外来人口密集区域；

2、有一定的基础设施条件，水、电、路比较齐备，并按社区生活组团配套建设；

3、与片区用地、道路市政规划相衔接；

4、能够与“城中村”、“厂中村”改造和周边城市环境整治相结合。

（二）设计要求

1、建筑形式。根据规划区用地的实际情况，本着节约用地的原则，合理安排建筑层数和土地开发强度。在方案设计过程中，要通过科学布局、合理选材等方式节约成本，降低造价，同时要便于分期建设。

2、设计标准：单体设计应采用底层商业上部公寓（或独立公寓），户型以集体宿舍、小套型单元房为主。具体方案应符合规划地段特点，宜商则商、宜居则居，或两者兼顾。

3、“金边”项目建设要按照城市规划设计标准，适当配套公共设施和综合服务设施。

4、在建设“金边”项目时，要为“银里”改造项目留有余地，在“金边”项目建设中要理顺村庄内部与外部交通系统，尽可能利用现状道路。要统一做好市政工程设计，做到给排水通畅，避免内涝发生，确保污水排入市政管网。结合总体布局设置垃圾收集点、公共厕所、清洁楼等环卫设施。利用规划道路使村庄与外口公寓区相对独立，以利于物业管理，规范租赁市场。

（三）项目审批

“金边”建设用地，要结合落实人均15平方米的发展用地、拆迁安置用地、公共设施配套建设用地等进行统筹规划。“金边”规划设计方案要通过村（居）民会议或村（居）民代表大会，广泛征求村民意见后，根据规划要求报批。

“金包银”工程项目建设，由各区负责立项审批。相关部门对“金包银”建设项目的审批要建立绿色通道，“从简从快”，及时办理相关手续。

三、项目建设

（一）“金包银”工程建设以各区为主。区主要领导负总责，各区要明确具体部门和责任人员抓落实。市建设与管理局作为项目建设主管部门要加强指导与管理，其它各部门给予积极配合。

（二）人均15平方米的农村发展用地按容积率2统一折算为建筑面积，即按人均30平方米建筑面积给予落实，所有建筑按城市规划最佳用途统一建设。“金边”项目按“金包银”政策配售后，剩余部分可根据需要由各区统筹作为安置房、经济适用房、租赁房等。

（三）“金边”项目的建设由各区委托代建单位。原则上由国有控股企业担任代建单位，统一融资，统一规划，统一建设。属于落实人均15平方米发展用地的项目建成后按成本价移交给村集体，由村集体通过股份等方式配售给村民，让村民直接受益。

（四）“银里”改造项目以村集体作为投资主体，组织动员村民自主投工投劳，动员社会力量、鼓励社会团体积极参与村庄整治活动，改善农村人居环境。具体按市委市政府《关于旧村改造和新村建设若干意见》的要求组织实施。

（五）“金包银”工程中“金边”建设项目外围基础设施建设由开发区业主负责同步建设。

（六）“金边”建设项目要根据工业集中区厂房建设进度要求，按照实际配套需求，同步启动，以满足工业集中区厂房投产后外来员工的饮食、居住等配套需求。

四、土地利用

坚持统筹规划，“金”、“银”兼顾的原则，“金包银”工程既要保障村民的发展用地，也要充分预留拆迁安置户、无房户、住房困难户的居住用地。

（一）农村发展用地的面积标准，是以2003年末被征地村集体的农村户籍人口为基数，按人均15平方米核定，在此基础上以容积率2折算为建筑面积，其店面、外口公寓的比例由各区根据各自需要确定。农村发展用地原则上在本村“金边”安排，在本村“金边”解决不了的，由区政府在本工业集中区范围内统筹安排。

（二）“金边”用地的审批和产权登记发证

1、由区政府指定的代建单位统一申办农用地转用和土地征收报批手续。新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、土地征收补偿费及征地管理费除上缴中央、省里的税费纳入建设成本外，市、区两级收费全额返还，支持“金包银”工程建设。

2、农转用审批后，国土房产部门采用划拨方式向代建单位办理供地手续，并由代建单位办理规划及用地手续。城市建设基础设施配套费及建设过程中市里收取的各项费用实行先征后返，全额返还到村，并张榜公布，接受村民的监督，体现党委、政府的关怀。

3、“金边”项目建成后，由村委会根据各村的面积额度和相应价格向国土房产部门办理土地房产登记，土地使用权类型为划拨。

（三）严格限制安排单独宅基地，鼓励采用公寓式住宅集中安置。同安区和翔安区“银里”新建村民住宅原则上要采用两户联栋或多户联栋建设，鼓励实施旧村土地整理，拆旧拆危，盘活存量土地。

其他各区原则上采用公寓式住宅小区集中安置，特殊情况经区政府同意后可参照执行。

五、经营管理

（一）属于人均15平方米的农村发展用地的经营性建筑不得分割产权，村集体在房产股权配售及经营方面应遵循公开、公平、公正的原则，方案应由村（居）民会议或村（居）民代表大会通过和决定。实行股份化经营的，可以行政村为单位，依法成立股份合作经济组织，作为经营主体，按照现代企业管理制度规范管理。村民以所占股份享有投资者权益，享受盈利分红，并承担相应的风险。

（二）加强对困难村民的扶持，鼓励金融部门向困难村民提供贷款，对部分无力购买的村民，可以股份作为抵押向银行贷款，经营收益先用于还本，各区可成立担保公司予以支持，具体办法由各区制定。

（三）为了保证集体资产不流失，村民个人对配售股权享有不完全处置权，如自动放弃购买的权利，其份额只能由村委会享有，不得以其他个人或组织的名义参与配售。

（四）“金边”建设项目建成后，小区的经营和管理实行业主负责制，物业性管理项目通过招标形式选定有资质的物业公司开展规范化服务，同时要加强公寓社区治安的管理。

（五）“金边”建设项目中涉及村民人均15平方米发展用地的项目的经营实行只租不售，严禁以超长时间租约等形式变相出售。

市建设与管理局市农办市国土房产局市规划局市财政局