土地承包登记是指,土地承包人与发包方签订了土地承包合同,合同双方当事人依据法律、法规的规定,请求土地承包登记主管机关登记备案,经审核符合登记的予以登记的行为。登记行为属于具体行政行为,登记的结果是颁发土地承包经营证书。
承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权,土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。对于其他方式的承包(不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的承包),通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。
我国民法典对不动产采取的是登记为公示手段,即不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段,是因法律行为的物权变动的生效要件,家庭土地承包经营权在设立上未采取登记要件主义或登记对抗主义,而采债权意思主义。登记与否,不影响这种新型用益物权的设立,登记不是这种物权设立的公示方法,家庭土地承包经营权自承包合同生效时设立。
家庭土地承包的物权的取得以承包合同为准,是否登记不是对抗第三人的依据。但是,其他方式承包的土地有必要进行承包合同的登记,登记不是鉴证、也不是公正,是县级政府依法进行的土地承包的登记行为,其主管机关是县人民政府农业主管机关,不是土地主管机关。
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