二手房卖方违约怎么办?买方必须学会维权!二手房买卖纠纷不少:卖方违约买方得会维权
近一段时间,二手房买卖中由于卖家违约造成房屋合同纠纷的事情不少。本市黄律师介绍,如果卖方违约,买方应该学会维护自己的权益。
首先,要确认买卖双方是否签订了书面的买卖合同。如果双方只是口头约定,而没有书面合同,就不能认定口头约定为有效的房屋买卖合同,因为法律规定房屋买卖应当签订书面的转让合同,在未签订书面合同的情况下,双方的权利义务约定均不明确,这样的合同不能成立且无效。
房屋买卖合同包括在房地产交易中心网签的合同,也包括买卖双方私底下签订的合同。要找到对自己有利的证据,比如卖方违约的证据、买方遵循合同的证据。如果经过买方提醒,卖方仍拒绝履行合同,这时买方可委托律师以律师函的形式催告卖方履约。经律师催告仍无效,买方可以到法院起诉卖方。
买方可有两种诉讼请求:
一是要求解除合同并赔偿损失
这时买方可利用定金双倍返还、违约金、损失赔偿等方式来主张权利。违约金一般约定是房价的20%。另外在计算损失中,既包括实际损失,也包括预期利益损失,即因卖方违约延误导致同样的房子价格上涨,那么上涨的房价仍应算作预期利益的损失。
二是要求卖方继续履行合同
《民法典》规定了三种不能继续履行合同的情况,即:法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行。一般情况下,法院会支持继续履行合同的诉请。
只要双方签订了有效的房屋买卖合同,任何一方不能随便违约,一旦违约必然受到法律的惩罚。
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二手房卖方如何违约金江西在线咨询 2022-08-02在二手房买卖合同中有一条专门条款:违约责任。内容如下: 1、凡违反本合同约定的,责任人承担违约金人民币XXX万元(这里的数据最高不超过交易价的20%,如果双方无异议,可以自由确定数值)。 2、违约责任人承担违约金后本合同终止。甲方退还购房款,乙方退回房屋(如果乙方违约,甲方在退还购房款时直接扣除违约金)。 注意:合同中约定违约金后定金原则失效(定金原则:买受人违约定金不退,业主违约双倍返还定金。定