已购公房和商品房在交易方式、价格、相关政策方面都有所不同。

已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价购买的公有住房；依照地方人民政府规定的住房保障政策购买的经济适用住房。

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅均按市场价出售；商品房可以在市场上自由交易，而且不受政策限制。

出售已购公房后六个月内再购房

商已购公房出售后六个月内再购房，免税

根据《上海市职工所购公有住房上市出售试行办法》规定，职工出售所购公房，在交易过户之日前后六个月内新购进住房的，其出售住房收入中用于新购住房的部分可免于征收按5％综合征收率计征的营业税城建税土地增值税个人所得税教育费附加堤防费和义务兵优待金。但在房屋出售时必须先按出售所购公房取得的售房收入的5％交纳保证金，在规定期限内新购进住房后，再办理保证金退还手续。具体程序如下：

一保证金的交纳？

职工出售所购公房后再新购住房，或出售所购公房前虽已新购住房但尚未办妥房地产权证的出售人可先行交纳保证金，在办妥新购住房权证后进行清算。交纳保证金应提交下列材料：

1由职工所购公房的原产权单位开具的《上海市公有住房出售收入专用票据》；

2出售住房的《房屋所有权证》或《房地产权证》；？

3经房地产管理部门审核后的双方当事人签定的《房屋买卖合同》；？

4出售所购公有住房的发票；？

5经房地产交易管理部门审核盖章的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》；？

6出售人身份证。

出售人交纳保证金后，征收的税务部门在开具保证金收据的同时必须收回原《公有住房出售收入专用票据》，并作为减免按5％综合征收率征收各税的依据。在出售所购公房发票上加盖已交纳保证金。征收保证金的税务部门应逐户建立档案资料，并将保证金解入财政专户。？

二保证金的退还？

1保证金退还限期：凡已交纳保证金的住房出售人，自出售住房交易过户之日起至新购进住房交易过户或新购房预售合同审核之日止六个月内新购进住房，以及新购进住房交易过户之日或新购房预售合同审核之日起至出售住房交易过户之日止六个月内出售住房的，在办妥《房屋所有权证》或《房地产权证》后可持购进住房的发票及房屋权证向原税务征收机关申请退还保证金；？

2退还保证金需提供的材料：新购进住房的发票及经房地产交易管理部门审核的交易过户凭证《房屋所有权证》或《房地产权证》和《上海市出售原公有住房保证金收据》；？

凡符合沪财城发（1997）26号《关于职工所购公有住房上市，新购住房受理权证登记实行联系单办法的通知》的有关规定，由房地产权证管理部门提供的已购住房房地产权证影印件及《职工所购公有住房上市，新购住房已受理权证登记联系单》均可视同新购住房房地产权证。？

3保证金退还确认：房屋出售人办理退还保证金申请需填写《上海市出售原公有住房保证金退还申请确认表》，经征收的税务部门审核确认后，在原保证金收据及购销住房发票或预售房合同上加盖财税机关确认章。对在六个月内已办妥新购住房过户手续，但尚未办妥房屋所有权证以及预售合同交房期超过六个月的，经税务征收机关审核确认，可保留延长退还保证金。保证金保留期限：现房为一个月，预售房为合同交房日后六个月。？

4保证金的清算：当住房出售人在规定期限内办妥新购进住房的房地产权证后将房地产权证经退还确认的保证金收据购销住房的发票退还保证金申请确认表并填写退还保证金清算单一并交财税征收机关审核清算，交纳税款领取退还的保证金。？

清算原则：凡新购住房支付房款高于或等于出售住房收入的，保证金可予全额退还；如新购住房支付房款低于售房收入的，按新购住房的购房款部分退还保证金，差额部分转作税款上交国库。

保证金清算单经税务部门清算审核后，交出售人签字作为退还保证金付款凭证并收回保证金收据。如差额退还，其转作税款上交国库部分还应开具税单给出售人。

三保证金转作税款上交国库？

在上述规定期限内出售人未新购住房或未办理申请退还保证金确认手续未办妥新购进住房的房地产权证，其所交纳的保证金则由税务征收机关自动转作税款上交国库，出售人应在到期后三个月内向原税务征收部门办理《出售原公有住房保证金收据》调换税单手续，过期不再保留税单。？

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。