在物业管理市场竞争日趋激烈，广大业主维权意识日益高涨，新观念与旧模式在国有企业内部发生激烈冲突。如何提升电信系统物业管理(简称电信物业管理)的活力，就要清醒地熟悉当今中国物业管理行业的整体状况，分析作为电信物业管理企业本身的优势及不足，从而确定适合本企业发展的长期目标及短期目标。

一、中国物业管理现状

1.物业管理市场双方职能与责任的边界不清。

目前物业管理问题和矛盾频繁出现，客观上看，是行业的快速发展，使得物业管理面对的群体越来越大，矛盾自然随之增多。主观分析，行业服务品质的提高和行业自律的力度亟需加强。

物业管理企业职能与责任边界不清楚，使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任，社会各界和业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社会承担的社会保障职能、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理企业的事情。据了解和分析，行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理，但由于责任边界不清和宣传解释乏力，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。

2.规范物业管理收费体系，强化广大业主物业管理服务的消费意识。

建设部部长汪光焘曾在全国物业管理工作会议上提出，业主与物业管理企业之是合同关系，业主、业主大会委托物业管理公司管什么、达到什么服务标准，要通过合同明确约定。当然，服务价格和服务水平必须相对应。

物业管理公司的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约定提供服务。在物业管理活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务主体，它们在市场中的行为就是市场行为。业主应该在增加维权意识的同时，认真学习《物业管理条例》精神，增加物业管理知识，树立物业管理服务的消费意识。

中国的物业管理走过20多年的发展历程，但因为在业主中尚没有明确树立服务的消费意识，各物业管理公司至今依然存在收费难的问题。建设部副部长刘志峰曾在全国物业管理工作会议上指出，建立“质价相符”的服务收费机制也是《条例》在具体落实中需要加强的工作之一。要完善物业管理服务标准，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据物业管理服务内容、服务质量制定收费指导标准，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，是解决收费难的有效方法。

据统计，广东省物业管理服务收费调查情况显示，八成被调查的人赞同物业管理按质论价收费。这说明建立质价相符的服务收费机制是有一定基础的，同时也是市场要求的必然。

3.物业管理公司提升服务水平。

物业管理行业的微利性决定物业管理公司要做好特色服务，以得到业主的信任和支持。要保持物业管理企业创造持续不断增长的利润，根本出路是物业管理公司的特色服务，而特色服务又是除地理位置以外的最主要的提升物业价值的手段，因而物业管理公司能否诚心诚意地为业主提供贴心的人性管理与服务，了解业主的现实需求和潜在需求，在完善企业知名度的同时加强美誉度，以获得业主的信任与支持，就成为所有物业管理公司关注的焦点。

二、提升电信物业管理活力

1.强化管理、力拓市场是电信物业管理公司面对新形势、迎接新挑战的基础。

电信物业管理较之社会上其他类型物业管理起步要晚，在物业管理发展较好的深圳，笔者所在的电信系统物业管理公司的起步与发展都面临着极为艰难的局面。为此，公司自成立以来，就聘请万科物业做顾问，以求从管理模式及经验上快速完成规范基础管理的过程，逐步完成从“以人管理”到“以制度规范管理”转变，提升公司的品牌。

如：深圳公诚物业管理公司成立的六年时间里，成功的经验与失败的教训都在锻炼着这支年轻的物业管理队伍，尤其在2006年上半年，公司相继完成ISO9000质量体系的复审工作，所管龙岗枢纽大厦顺利通过区优、市优评定，信息枢纽大厦通过国优预检，公司成功申报了物业管理企业一级资质。这不仅证实公司的管理体系和监督机制趋向规范和成熟，在电信系统内部提升了公司的品牌知名度，得到了业主的赞誉与认同，更重要的是在此基础上得到了电信业主及上级领导更多的支持与信任。

此外，公司也将拓展市场细分为内挖电信内部市场，增创更多的特约服务项目；对外积极参与社会物业管理项目的投标，一方面锻炼队伍，积累经验，另一方面也从失败中找到差距，不断完善和提升自己。

2.以客户为中心，以服务创品牌，以管理为根本，以效益为目的。

笔者所在公司对所有业主一贯秉承的服务宗旨就是“客户的满足是公诚人的期望”。在日常管理工作中，不断加强内部管理，规范服务流程，确保所提供的服务都有可追塑性。同时要适时抓住机会，用换位思考的方法，主动寻找服务点，创造特色服务项目，拓展更大的空间和利润增长点，以期提高公司的竞争力，形成以物业管理服务为主营业务，幅射与物业管理相配套的服务项目，逐渐发展成为物业管理的综合型企业。

3.走规模化、专[FS:PAGE]业化的道路。

当今物业管理行业的竞争态势，对每个物业管理公司来说既是机会，也是挑战。只有以诚信和创新作为企业经营的基本理念，改善内部人才竞争和激励机制，营造企业和个人共同实现价值的氛围和空间，持续营造企业核心竞争能力，走规模化、专业化和品牌化的道路，在项目和手段上充分实施多元化战略，不断增强驾驭风险的能力，提高整体盈利能力。

4.开展多元化服务，提升电信物业管理的活力。

自《条例》颁布以来，物业管理走向了多元化发展的时代。凭借着与电信系统得天独厚的各方优势，充分依托现有的电信物业，通过专业化管理，盘活电信物业，极大地发挥其物业的商业功能。除保安、保洁等基本业务外，电信物业管理企业还可以在礼仪、家政、商务、教育等方面进行尝试性服务，以提升企业活力。

竞争中求生存，发展中求特色，这是电信物业管理企业未来的创业之路，最大的竞争对手不是市场环境的变化，也不是其他企业的强大，而是企业自身能否持续超越自我。因此，电信物业管理企业必须在人才、管理、成本和企业文化方面不断努力，以诚信和创新作为企业经营的基本理念，继续改善内部人才竞争和激励的机制和环境，营造个人和企业共同实现价值的氛围和空间，走规模化、专业化和品牌化的道路，在项目和手段上充分实施多元化战略，抓住机遇，直面挑战，不断增强驾驭风险的能力，提高整体的盈利水平。

参考文献：

1.王青兰，《物业管理导论》，中国建筑出版社

2.张东宁，《物业管理完全手册》，安徽人民出版社