江苏某市房产处一位员工提出：当事人因房屋买卖而向权属登记机关提出转移登记申请以后，由于一方反悔或是由于当事人约定原订立的合同不再履行等原因，申请人提出要求收回登记申请，或是要求登记机关停止办理登记手续。对申请人的这类要求，登记机关是否可以同意?如果此时登记机关已经核准登记，而当事人要求注销权属证书，登记机关是否可以注销?如果这一注销要求是因为当事人订立的房产转让合同被人民法院认定无效而引起的，又应如何处理?

金绍达：申请人在向登记机关提出登记申请后，在某种特殊情况下，如当事人约定已签订的合同不再履行，或是因其它原因，当事人权衡利弊后，可能会向登记机关提出收回登记的申请。

是否可以向登记机关收回登记的申请，牵涉到以下两个问题：

一、关于登记申请人。

从现行规定来看，《城市房屋权属登记管理办渤第三条第三款规定了；“本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人)，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人”。上述条款中明确地表示申请人是“尚未取得房屋所有权证书的……人”，即是在登记以后获得权利的人。

从实际情况来看，申请人在通过债权文书或其它形式取得某项房地产权利以后，为使这一权利成为物权(或取得对抗第三人的效力)，因而向登记机关提出登记申请，由登记机关通过登记程序而完成物权公示。因此，从现行规定和实际权利这两方面来看，转移登记中的申请人应当是受让人。

建设部在2000年印发了《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》，开始推行房地产交易与权属登记一体化，规定取消核发房地产转让过户单程序，一些城市因此取消了沿用已久的“过户”手续。对出让方原来应当在办理交易手续有关表格上的签名，改为由出让方作为关系人或义务人在权属登记申请表上签名。《上海市房地产登记条例》则直接地规定了转移登记应由出让方和受让方共同申请。在我国台湾地区使用的仕地登记申请书》中，也将权利人和义务人均列入申请人一栏，但是在填写时应分别注明是权利人或义务人。日后建设部在修改权属登记管理办法时，如果也做出类似的规定，则可以将义务人也作为申请人。在目前，虽还不能将义务人也作为申请人(已有地方性法规做出规定者例外)，但一旦义务人单方提出要求收回登记申请，则说明双方已产生不一致的意见，登记机关同样要予以重视。

二、对于提出收回登记申请这一要求，登记机关能否予以满足，要看这一登记事项所进行的具体状况来确定。一般来说，应同时具备以下两个条件：

1、不会因此而影响第三人的利益。

如出让方在签订买卖合同以后，已和受让人共同提出了申请。而后，出让人违背诚实信用的原则，要求收回登记申请。此时，如果登记机关允许其单方面收回，有可能会损害受让人的利益。但如果出让方和受让方共同要求收回登记申请，应当允许。

对于出让方单方要求收回登记申请的，登记机关虽然不宜允许其单方收回，但由于相关的立法还并不十分明确(如将其规定为可以作为暂缓登记的情形之一、或作为异议处理)。为慎重起见，在收到出让方要求收回登记的书面申请后，登记机关应暂时中止登记程序，待双方纠纷处理后再行确定是否恢复。

2、提出的时间应当在登记机关核准登记以前。

在登记机关核准登记以前，权利人提出收回登记申请的，可以允许其收回登记申请。

当事人收回登记申请，应当书面提出；在登记机关发还登记文件时，当事人应当交还收件收据；对当事人收回登记的书面申请，要归入档案以备查考(如可以归入该处房产登记档案)。

如果登记机关已经核准登记，即使双方当事人同时提出要求收回登记申请或注销权属证书，登记机关也无法同意。因为申请登记的权利一经核准登记，登记簿随即记载了这一权利状态，作为不动产物权已经公示，登记机关也无权随意更改登记簿的记载。因而，不能再允许其收回登记申请。有关地方的法规也有这样的规定。如：《上海市房地产登记条例》第十二条规定：“申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请”。

如果当事人所订立的房产转让合同被人民法院认定无效，而引起当事人要求撤销登记，又应如何处理?

这类问题较为少见。由于权属登记在前，而确认合同无效在后，撤销这种登记，登记机关较难处理(极少数属于当事人申报不实或因登记机关过错导致登记行为不能成立的除外)。因为这类情况并不属于《城市房屋权属登记管理法》第二十五条所规定的4种情形。在法律文书中，法院也只是认定合同无效，并不会在民事诉讼中认定登记机关的行政行为无效。

在司法实践中，一般有两种处理的方法；

一是由于行政行为所具有的公定力，即某一行政行为在经过行政或司法程序被撤销以前，应当推定其是有效的。因此，一部分法院对已完成物权登记的合同的纠纷，会中止民事纠纷的审理，由当事人先通过行政诉讼来确认登记的合法性。

但是这种方式并不十分完善。因为引起合同无效的原因并不一定影响登记行为的合法性，有时，反而使当事人备受奔波之苦。

二是单就合同的合法性或履行情况进行审理，而不考虑其是否已经进行物权登记。如合同不能成立，有的法院会建议行政机关撤销该项登记。

实际上，房产转让合同如果被人民法院以生效的法律文书认定无效，则无效的合同自始就没有法律效力，当然不能作为物权变动的依据。撤销该项登记应当是顺理成章的，只是在行政规章目前给予登记机关可以撤销登记的几类情形中，还没有涵盖这一状况而已。这也是在今后的立法中可以完善的一个问题。

在相关的规定做出修改前，如用以登记的房产转让合同被人民法院认定无效，且人民法院给出司法建议，笔者以为，登记机关可以撤销该项登记。