房屋合同预售合同有风险吗-法师兄

房屋合同预售合同有风险吗

来源：法律编辑整理时间： 2024-08-17 05:38:47 285 人看过

在购买商品房这一重要事项上，我们必须与开发商签署商品房预售合同。然而，在这个过程中，我们可能会遇到各种潜在的风险和挑战。首先，如果开发商未能提供合法且有效的商品房预售许可证明，那么这份合同很有可能被判定为无效或者无法按照预期的方式执行。其次，如果开发商在楼盘的商业广告中存在夸大事实、虚假宣传的行为，这无疑会引发购房者与开发商之间的矛盾和纷争。除此之外，如果开发商将该房屋抵押给了第三方却未告知购房者，或者故意隐瞒预售房屋已经抵押的事实；又或者将预售房屋出售给了第三方而未告知购房者，这些都可能导致购房者的权益遭受损害。最后，如果开发商未能及时办理房屋所有权证和土地使用权证，或者擅自更改房屋设施或户型结构，同样会对购房者的利益造成损失。因此，在购买商品房的过程中，我们必须审慎地挑选合适的开发商，并且认真研读每一项合同条款，以尽可能地规避可能出现的风险。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

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商品房预售合同，亦即开发商与购买者双方依照合约规定，达成如下共识：开发商将在约定的期限内，将已竣工的商品房所有权移交给买方；买方则需向开发商交付定金或者部分购房款项，同时在约定日期内接收商品房。商品房预售，即是指开发商在项目建设过程中，提前将待建房屋出售予购买者，而购买者则以支付定金或者房价款作为交易条件。在此类商品房预售合同中，买方通常需要分阶段支付房屋价款，这一方式在许多情境下相似于分期付款买卖，然而两者并非同一法律概念。《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

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当我们着手购置商品房之际，务必与开发商就商品房预售事宜缔结书面协议——即所谓的商品房预售合同。在此过程中，商品房预售合同的缔结，无疑蕴含着诸多潜在的风险。首先，若开发商缺乏合法有效的商品房预售许可证明，这一环节便有可能导致合同的有效性及履约效力受挫，甚至无法如期履行。其次，开发商在楼盘商业广告方面的过度宣传或者存在虚假陈述，难免会引发与购房者之间的争议和纷争。再者，开发商倘若将房屋抵押予第三方而未向购房者尽数披露，或者故意瞒报预售房屋已被抵押事实，亦或是将预售房屋再次售予他人却刻意隐瞒出售情况，这些行为都可能使购房者的权益遭受侵犯。至于最后，延期办理房屋所有权证书及土地使用权证书，以及未经购房者同意擅自对房屋设施或者户型结构实施单方面变更，同样可能对购房者的利益造成损害。因此，在选购商品房的过程中，我们必须审慎挑选开发商，并且认真研读合同条款，以规避可能出现的各种风险。《城市商品房预售管理

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商品房买卖合同主要包括以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。一、当事人名称或者姓名和住所这一条款主要确定谁是卖方、谁是买方，也就是确定谁是合同当事人，一旦发生纠纷进行诉讼，要据此来确定原被告的诉讼主体资格。在该条款中，一定要写明卖方的名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、卖方的联系方式等，购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，

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1、关于预售合同：在大多数情形下，购买预售商品房时，购房者需与房地产开发商签订预售合同。这种类型的合同通常在新建成品尚未完全投入建设阶段时出现，在此期间，房地产开发商通常会在其售楼处向潜在买家出售房屋，并运用此类合同与消费者签订交易协议。当开发商将此预售合同呈交当地的房地产行政监督部门备案后，该合同即具有了法律约束力。然而，若您期望以预售合同作为依据申请办理房屋所有权证书，务必等待所购商品房的整体建筑工程完工并开始交付使用，且您已全额支付完毕房款，方能顺利地完成过户手续。然而，在办理房产证明的过程中，当地的房地产行政监督部门将对房屋的面积进行统一的重新测量。若您签署的是预售合同，那么开发商须根据实际测量的面积来制定补充协议，然后再依据这份协议办理房产证。若实际测量的面积与合同上的面积存在差异，一般的处理方法是遵循“多退少补”的原则。2、关于正式合同：正式合同主要适用于商品房现房产权变更流程

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(一)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房；(二)房屋本身的合法性；(三)售楼宣传单的法律效力；(四)开发商对房屋设计单方面做出重大调整；(五)定金风险。一、购房者可以要求退房的情形有什么购房者可以要求退房的情形：第一、开发商延迟交付房屋。第二、开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。第三、开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。第四、开发商擅自为数不多设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间民族尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。二、如何看待售楼人员的承诺开发商与售楼人员的法律关系无非有两种：一是劳动关系，开发商属于用人单位，售楼人员属于劳动者；二是委托代理关系，开发商委托售楼人员进行房屋销售。无论上述哪种法律关系，售楼人员的售楼行为其实质都是一种委托代理关系，因为最终是由开发

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