物业人员是属于物业公司的员工，与外人发生纠纷的，应当由物业公司处理。

《劳动合同法》第十条规定：“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。”

物业人员与物业公司签订合同后，物业人员应当是物业公司的员工，代表的是物业公司，在工作的过程中与外人发生纠纷的，应当由物业公司处理，物业公司可以和外人进行协商，双方协商不成的，外人只能去人民法院提起民事诉讼，请求人民法院作出处理，人民法院应当查明情况，物业人员对该纠纷有责任的，应当由物业公司承担，物业公司承担后，物业人员有重大过失的，物业公司可以让物业人员赔偿其损失。

一、对物业考核决定合同是否续签

（一）选聘物业公司应引进竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅选聘物业公司是业主的权利，业主委员会（首次进行选聘为房地产开发企业）将代表业主行使这一权利。在物业管理市场上，应建立供需双方双向选择机制，即业主委员会可自主选择物业公司；物业公司也可以自主决定接受或不接受业主委员会的选聘。一般情况下，一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业公司进行统一管理。

（二）具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业公司最重要的标准。选择时，要了解物业公司的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况

1、人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的人要求也不尽相同。在行政主管部门审批物业公司资质时，只强调专业人员的数量，不考虑如何配置的问题。一个物业公司，有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。如建筑工程结构类工程技术人员，机电类工程技术人员，财务会计，管理专业人员等。

2、社会信誉。社会信誉是选择物业公司时要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现：无投诉记录；所管住宅小区被评为全国优秀管理小区；所管出租的商贸楼宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同期水平；接受某物业后一直未被解聘。

3、收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选择收费合理的企业。

4、管理质量。应对物业公司正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。

（三）业主委员会监管物业公司的方法

1、财政监管。业主委员会必须对物业公司用于本物业的财政收支进行监督，要求物业公司定期公布收支情况，并对不合理支出提出意见。

2、制度管理。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如：保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等，检查各项制度是否落实，有无漏洞，发现问题有无立即整改。

3、工作例会。业主委员会应每月与物业公司开会，反映居民意见，做好＂桥梁＂工作。

二、业主没有与物业签过合同吗

业主既可以与物业公司签订合同，也可以不签订物业合同。

（一）物业公司必须跟业主签订物业合同的情况如下：

1、开发建设中的项目，由开发商同物业公司签署《物业前期管理合同》

2、正式项目，只有一个或者几个大业主的，由业主直接和物业公司签署《物业服务合同》

3、正式项目，有多个业主的，由业主大会决议，并由业主委员会同物业公司签署《物业服务合同》

（二）物业公司不需要跟业主签订物业合同的情况：

如果是住宅，通常物业公司不会和具体某一位业主签署物业合同的。因为物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。