近期，由于扩大内需政策的刺激，市场又呈快速走高趋势，一些消费者盲目加入抢购商品房的行列，对此，有关消费维权专家日前发出维权分析：提醒消费者在购买住房时牢记“八个关键”，以免草率购房后患无穷。

“关键”之一：消费者购房前必须查看房地产开发商是否具备“五证”、“一照”。“五证”是指：企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；“一照”即企业法人营业执照。商品房预售许可证是“五证”中最后颁发，确定房地产开发商所售房屋是否合法的依据。交房时，还要注意房地产开发商是否提供“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

“关键”之二：消费者最好实地核实。购房者最好到楼盘实地看看。除价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施及售后服务外，对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询，并将房地产开发商、经销商相关方面的承诺以书面形式确认。

“关键”之三：消费者购房必须慎交“定金”。房地产开发商、经销商签认购协议或交纳排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件，购房者未签订正式买卖合同及附件前，不必向房地产开发商、经销商支付任何形式的费用。工商行政管理部门有关负责同志指出：“不要随便向开发商交付定金，要特别警惕‘定金一律不退’之类的条款，以免上当受骗。”房地产开发商、经销商往往通过混淆“定金”和“订金”的概念，给购房者下圈套。因为法规对“定金”有规定，对“订金”没有规定，所以开发商往往用“定金”代替“订金”，消费者要注意区别。另外，如果商品房不符合销售条件，属违法或违规销售，而购房者已交纳了“定金”，无论双方是否约定“定金”退还事项，房地产开发商、经销商都应无条件退还定金给购房者。

“关键”之四：消费者要提防合同中的“霸王条款”。消费者如认为房地产开发商、经销商所使用的格式合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应坚持要求对有关内容进行细化、改进，防止房地产开发商、经销商签订“霸王合同”。

“关键”之五：商品房面积应以实测为准。房地产开发商、经销商在预售期房时，一般都按照自己预算的面积销售，而这个预算面积往往与竣工后的实测面积不符，从而侵犯消费者的合法权益，出现各种纠纷。所以，在房屋面积方面，消费者应当要求房地产开发商、经销商明确合同中认定的面积是卖方预测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积（即产权证上登记面积）为准，只有这一面积数具有法律效力。如果商品房竣工后，房产实际面积和合同面积的误差比在3％以内，据实结算，误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房，并约定退款及付息。

“关键”之六：房地产开发商设计变更需提前通知。根据规定，商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

“关键”之七：消费者对物业合同不能忽视。消费者要认真看清物业服务合同，特别要注意以下几个问题：经过招投标确定的物业管理服务收费标准；事先约定地下停车场、地上停车场，机动车、非机动车停车费的收取标准和使用范围；事先约定代收代缴水、电、气费用；公共部位使用经营所得收入的分配方式；维修资金的管理、使用等。

“关键”之八：消费者最好自缴维修基金。新建商品房都需缴纳物业维修基金，业主可以自行缴纳，也可由房地产开发商代收，但对房地产开发商不了解或觉得信誉不好的，最好还是自行缴纳。凡委托房地产开发企业代收维修基金的业主在一个月后，应及时向代收单位索要由专业机构出具的专用票据。

什么是买房时的两证，消费者购买商品房时应注意什么

购买商品房应有两证

市目前房屋权属登记实行房屋所有权登记与土地使用权登记分开的制度，即正常购买的商品房应该有两个证书：《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》。

消费者购买商品房时应注意：

1．《土地使用证》中第十五条关于产权登记的约定中要仔细看清，看出卖人是否在产权权属登记前添加了“房屋”的限定，或者在合同中明确权属证书指的是“两证”：《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》。

2．相关土地管理部门规定的办理土地使用权登记的程序是，房屋所有权人带着《房屋所有权证书》和《土地分割证》和相关身份证件，到房屋所在土地管理部门办理《土地使用证》。而且和办理《房屋所有权证书》不同的是，办理《土地使用证》不需要缴纳契税和公用事业维修基金，只需要缴纳少量的登记费即可。

3．办理“两证”的时限：根据《解释》第18条的规定，商品房“两证”的办理期限均应在90日内，但是也不排除“当事人特殊约定”。也就是说，当事人的约定要优先于法律规定而适用。购房者在签订合同的时候要注意，开发商利用这个约定来随意延长办理期限，来规避逾期的违约责任。