公积金贷款很简单，就是由住房置业担保公司进行担保，公积金中心贷给你的款，正常缴纳公积金6个月以上的人就可以贷。

一般公积金可贷金额为：公积金帐户余额×40，最高不过20万。(理论上公积金账户中有5000块钱就可以贷足20万，也有例外。)有补充公积金的话：补充公积金帐户余额×20，最高不过10万，合计最高30万。注意：这是指只有一个贷款人的情况，如果有两个人共同为一套房子进行公积金贷款，符合要求的话，两人的公积金贷款最高可各贷20万，补充公积金最高还是10万，这样最高50万元。

一般二手房公积金贷款年限为：一手房上限30年，二手房房龄五年内的等同一手房，房龄五年以上的可贷上限是15年。至于下限由公积金中心计算得出。

商业贷款就比较复杂了，要将房子抵押给银行，通过银行的核对，才能批准。

一、房龄：

二手房公积金贷款年限：80年以前竣工的房子,几乎是贷不到商业贷款,除非是地段特好，建筑品质非常优良的建筑;87年以后的房子比较好贷了,20年房龄是道坎…马上就要是88年的房子了

二、房价：

每家银行门槛都不太一样,有抵押物总价必须大于等于40万元，位于郊区的抵押物总价最低35万元的。也有些银行一定要到40万才可以申请贷款，当然对房价没有特别限制的银行也有。

三、面积：

二手房公积金贷款年限：银行要求建筑面积大于等于50平米。

刘先生目前居住在北辰区,为了孩子上学,他决定一掷千金,在河西区购买一套学区房，一方面方便孩子两年后申请入学,一方面考虑孩子上学后距离学校比较近，接送方便。刘先生看中的房子位于河西区隆昌路,不管是地段、面积、楼层、结构等,房子各方面条件都符合他的要求，仅有一点因素让他犹豫。该房屋是二手房,但现房主与原房主交易还不到五年,刘先生恐怕会影响他办贷款,而且要交一笔营业税。

了解到二手房公积金贷款年限，刘先生打算办理公积金与按揭组合贷款购房,如果组合贷款对房龄有要求，刘先生就无法买这套房了。联系了天津市住房公积金管理中心,工作人员回复,公积金贷款时对二手房没有房龄的要求，但在贷款年限上，二手房的贷款年限最长为20年。

关于营业税的问题，“根据国税总局通知，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过二手房公积金贷款年限5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的额度征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”