1、小产权室：1、小产权室房地产证明书由乡镇政府发行，个人没有实际产权。2、个人想转让所有权小的房间，必须购买5年以上。3、小产权房的建设用地一般乡政府集体所有，此类房地产只能由乡村村民购买居住。4、购买所有权小的房间后，要转让，必须补充土地转让金。否则，就不能上市交易。二．大产权室：1、大产权室的房地产证明书由国家发行，得到国家的认可和接受。2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。3、大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用．出售或转让，不用补缴任何费用。

农村的小产权房与大产权房有什么不同

小产权房多见于农村地区，大产权房多见于城市。那么，小产权和大产权的区别是什么

大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权证。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗地解释，买的房再转让时不用再缴土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。

什么是小产权房屋

简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

小产权二手房包括哪些房屋可以买卖吗

严格来说，小产权二手房包括：已购公房、乡产权房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。对于已购公房来说，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1％，就可以等同为商品房上市出售；乡产权房归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度；对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。

购买小产权房屋存在哪些风险

一、使用权房、乡产房和小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

二、像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，就会缺少法律支持。

三、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

《城市商品房预售管理办法》根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”