一、解除商品房合同是否需要还贷款

由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系，所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后，不会导致按揭合同当然无效或被撤销。但是购房按揭贷款合同作为一种新型关系，具有特殊性。有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提，同时银行在与买房人签订贷款合同的同时会要求买房人将所购商品房作为担保物为按揭合同提供担保以实现购房目的。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，故买房人订立按揭贷款合同的目的也无法实现，合同必然可以解除。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定了商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，按揭贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，并没有规定买受人仍应对银行贷款承担共同还款责任。该条设置的初衷是为了保障银行和买受人的利益，突破了合同的相对性，在商品房买卖合同被解除的情况下，银行仍可以通过抵押权以实现自身的债权。其次，按揭贷款合同也不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担，印证了上述条款设置的本意。再次，银行所发放的贷款最终收款者为开发商，最终还款人理应为开发商。最后，为了节约司法资源，造成不必要的诉累，直接判归开发商还款更能体现司法的公平合理性。对于按揭贷款合同解除后买受人对于剩余贷款不承担责任的司法态度逐渐明朗。

二、商品房买卖合同解除诉讼地位的确定

(一)银行作为第三人参与商品买卖合同审理

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。对于银行而言，在商品房买卖合同诉讼中，案件的处理结果直接影响到银行债权的实现。在买受人起诉解除商品房买卖合同而没有同时起诉解除担保贷款合同时，银行有权作为第三人参加诉讼，法院也应主动通知银行，告知其有权以无独立请求权的第三人身份参加诉讼。但银行以第三人身份在商品房买卖合同诉讼中提出解除担保贷款合同在法律上并无障碍，其地位类似于有独立请求权的第三人。当然若银行参加诉讼后，并不提出解除担保贷款合同，则其对本诉的标的和标的物并未提出独立请求，应视为无独立请求权的第三人。如果银行并没有参与诉讼或者没有提出诉讼请求，那么法院只审理商品买卖合同的情况下，即是只审理房屋买卖合同、对房屋首付款、利息及相关损失的赔偿。

如果买受人与开发商在商品买卖合同约定仲裁而与银行在按揭贷款合同中约定诉讼的，因仲裁没有第三人的说法，在商品买卖合同仲裁中银行无法参与，此时对于按揭贷款合同只能通过诉讼的途径解决，将银行与开发商作为共同被告，在商品买卖合同解除的情况下，要求贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。

(二)银行作为原告与商品买卖合同并案审理

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。若银行另案单独提起解除担保贷款合同诉讼，经银行或买受人申请或同意，法院可以合并审理。

(三)银行作为被告参与商品买卖合同与借款合同纠纷的合并审理

三、房屋买卖纠纷起诉流程

1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明;如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料。

2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民法院采取财产保全措施。

3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民法院立案庭提交诉讼状和证据，立案庭的法官会在七天内通知您是否立案。

4、举证。立案后，人民法院可能会指定举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。

5、开庭。立案后，人民法院会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，人民法院会裁定按照撤诉来处理。

6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼权利及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述最后意见、法庭调解和宣判的程序。