【网友咨询】

签订房屋买卖合同时需要注意什么，房屋买卖合同无效的情形有哪些？

【律师解读】

签订房屋买卖合同时需要注意什么。

（1）仔细阅读合同

签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。

（2）要掌握开发商的基本情况

签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。

（3）合同文本是否规范

应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。

（4）要查清楚要买的商品房是否已作了抵押

购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。

（5）要注意核实开发商给予的承诺

购房者在签订合同时，要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则购房人的权益很难得到保护。

（6）付款方式的选择

如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。

（7）关于装修标准和设备标准

购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。

（8）房屋面积的计算

在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和（商品房销售管理办法）的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3％以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。

（9）交房期限的约定以及逾期责任

开发商对延期交房常借故推脱责任，因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。

（10）违约责任

签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款，对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来，这样便于操作。

（11）解决争议的办法

当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼。两者只能择其一，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉。

（12）签订补充协议

对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。

房屋买卖合同无效的情形有哪些。

（一）房屋与土地分开转让的，（现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让／地产不得转让）

（二）侵犯优先购买权的。

（三）因欺诈而转让商品房的。

（四）商品房预售违法的。

（五）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。

（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的等。

对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。

（一）房屋买卖未采用书面形式。

（二）卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。

（三）没有办理过户手续而引起发一方反悔的。

（四）房屋共人擅自转让的行为。

（五）城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。

（六）城市公房私自买卖的问题。

另外，有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同，通常双方转让的是房屋的使用权，这样严格说就不再属于房地产买卖合同。