1、订约主体存在双方或多方当事人。

2、双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。

3、当事人必须就合同的主要条款协商一致。

4、合同的成立应具备要约和承诺。

5、合同生效应当具备以下要件：

合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；

合同当事人意思表示真实；

合同不违反法律或者社会公共利益；

具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件。

6、法律依据：《中华人民共和国民法典》

第四百八十三条，承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

一、签订商品房买卖合同时需要注意什么问题

1、买卖合同双方的身份应合法

在购买商品房时，一定要以自己的名义，如和他人共买，最好共同作为买受人在购房合同上签字。同时，双方应约定产权比例，以免事后产生纠纷。在购买前应仔细审查对方是否为开发商，开发商的《国有土地使用证》、《规划许可证》、《建设用地许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》(俗称“五证”)是否齐备有效。必要时，应查看开发商营业执照副本，审核是否通过当年年检以及是否有房地产开发经营资格。

2、不要轻易相信广告和样板房

开发商往往在广告中大肆宣传房屋的种种“优势”和价格的“低廉”，对房屋极力包装，往往交房后才发现实际情况和广告中的描述相去甚远，因此，签合同时应尽量将广告中的内容写入购房合同或作为合同附件，这样有利于制约开放商。不要“迷恋”开放商展示的样板房，而放松了对房屋问题的审查，样板房和实际差距颇多，为防纠纷，建议将样板房用拍照、录像等形式予以固定，以保证将来出现问题时索赔有据。

3、正确理解认购书的性质

时下的商品房销售中，流行着一种在正式签订买卖合同之前签订认购书的做法，同时交纳一定数额的认购金或定(订)金。对于认购书的性质问题，依据最高法院司法解释的规定，在具备一定条件的情况下，认购书具有商品房买卖合同的效力，同时，在认购书中应明确所交的认购金是“定金”还是“订金”，定金在不买房时会丧失，开发商毁约时须双倍退还，而订金在不买房时可以要求退还，买房时直接冲抵购房款。