1、《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。所谓的“小产权房”因为是在集体土地上所建设，并未产生土地所有权性质的改变，因此不会有国有土地使用证。

2、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。房地产商即使取得建设用地的批准文件，但未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

3、《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。

4、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

5、《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商若能提供《商品房预售许可证》，说明开发商所预售的期房符合国家政策规定，其他三证已经取得，所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。

一、买五证不全的商品房有什么风险

销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。

有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。

在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。

如果期间有债务存在，又有了上面的抵押的状况发生，协议约束不到善意第三方，而且约束买家也只是主张求偿，无法保证房子最后还是到你手上。