房地产破产了,但是已经购买了房子并已经向开发商支付了全部的房款的,按照有关规定该房子的业主是有权优先赔偿的。如果业主只是交了定金或者首付,但也签了商品房买卖合同的,业主有权要求解除合约的,并要求赔偿已经交的首付和利息。
一、公证了能转卖房子吗
1、公证不等于产权过户,我国的产权实行登记制度,未变更登记,不受保护。
2、若原业主反悔,他需按照合同约定支付你违约金,你可以在合同中把违约金写高一些,原业主一般不敢违约。
3、由于未变更登记,房屋产权仍在原业主名下,如原业主涉及债务法律纠纷,房子有可能被法院查封拍卖,到时候你得不到房子,也要不回钱。如果你已经入住,并且付清了房款,此时法院有可能会认可你的房屋所有权。此条存在潜在风险。
4、若原业主恶意欺骗,一房二卖,他只需去房交所挂失,补办一个房产证即可持新证再次买卖并过户,你一点控制都没有。综上所述,此操作方法虽可省税,但对你的风险有些大,如房子确实喜欢,可按以下步骤操作。
1、与房产签订借款合同,约定房主已房屋作抵押,向你借钱,借款金额为房价相等金额,并且约定借款利率为同期银行贷款利率有4倍(此利率合法有效)。
2、与房主一同去交易所办理抵押登记,房主将房屋抵押到你的名下。
3、让房主做全权公证委托,您有权解除抵押并代办过户手续。如此一来,保证万无一失,业主无论通过何种方式想再次卖房,也不可能完成过户了,如果他返悔,需要按4倍利率支付给你,除非房价暴涨,要不然他得不偿失。
二、回迁房没有房产证的房子能买卖吗?
没有房产证,无法进行房屋过户,因此不能进行房屋买卖。在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%,而这些回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。
作为第一种情况,即业主已经取得该小区的《房产证》。这些回迁房可以进行买卖和租赁,因为在二手交易的过程中,《房产证》是房管局认可,并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名,这对购买者来说是十分有保障的,不必有其他的担心。
然而另一种情况,即业主手中只有开发商的回迁协议的,这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有开发商的回迁协议的,在做二手房交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。
三、房地产破产后购房人怎么办
主要可以分成以下两种情况来讨论:一、房屋已建成:房屋已经建成的情况下,破产企业即有对购房人履约的可能,也就是业主有可能能够拿到房子。二、房屋未建的,又可以分为以下两种情况:一、按揭贷款所购房屋的权利归属。在期房按揭中,购房时房屋尚未建成,购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后,若房款已经付清(购房人支付了首付,贷款银行以购房人的名义付清了余款),购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响,购房人仅需继续向银行清偿债务,并以房屋为担保即可。二、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。第一,购房人已经付清全部价款的,所购房屋被排除在破产财产之外,购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权,并向房地产管理部门申请变更房屋登记。第二,购房人尚未付清全部价款的,房地产企业尚未转移所有权,双方均未履行完毕合同,破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
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