一、房产营业税基本简介

房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收。自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税(《营业税暂行条例实施细则》第二十五条)。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

企业出售和个人转让房地产一样要缴纳营业税即房地产营业税。

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

二、房产营业税收款方式

自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税(《营业税暂行条例》第25条)。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。

三、房产营业税会计处理

销售不动产相关的营业税的会计处理：企业销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报交纳营业税。销售不动产按规定应交的营业税，在“固定资产清理”科目核算。

四、房产营业税计算方法

1、购入住房5年内售出：

税额=售价乘税率(5%)

2、购买非普通住房超过5年后售出：

税额=(售价-买入价)乘税率(5%)

3、购买普通住房超过5年(含5年)时售出：

免征营业税

实例：二手房屋一套购入50万，卖出55万

购入支付费用：

契税(评估价的1.5%)+印花税(合同价的0.05%)+过户登记费(50元)+查档费(50元)+贴花费(5元)+中介费2%左右+不用做按揭的话=17855元

转让成本(6.1之后)：

缴纳营业税(55万元乘5%=27500元)+手续费(3元/平方米)+印花税万分之五+缴纳个人所得税(目前的实际操作中基本没有落实这项政策，所以可以忽略不计)=28000元

净利润：

收入(55万-50万=5万)-付出(17855+28000=45855元)=4145元

六、房产营业税的税率

财政部近日发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，自2月22日起，将首套房面积为140平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税;二套房契税则从3%降为1-2%不等。

通知中还规定了最新的房地产营业税优惠政策：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国家税务总局

财政部

建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。