回迁房，也就是发展商在征收土地之时所配给回迁户的房子。(什么是回迁户？回迁户指的就是一块地上的原有住户，因开发商建设新楼的需要而将其房子拆掉了，不过在新楼修建完成之后，又以相应比例给原来的住户分配上了新房子。这样的住户就被称作是回迁户。)基本上每一个楼盘都有回迁房的，而售价也普遍比商品房售价低。

小产权房，这并不是一个法律概念，只是俗称。小产权房指的是在农村集体土地上所建设的房屋，尚未缴纳土地出让金等费用。小产权房的产权证并不是由国家房管部门来颁发，而是由乡政府或是村政府颁发，所以又被称作是“乡产权房”。这样的房子是没有国家发放的土地使用证以及预售许可证的。

回迁房和小产权房之间的区别首先应该看开发商是不是走正规程序，在审批之后所取得的土地使用权。而回迁房并不是所有都像商品房一样，有房产证。有房产证的回迁房可以进行上市交易，那么，没有房产证的回迁户手里所持有的便是购房合同，是无法进行上市交易的。后一种情况就可能是小产权房了。

一、小产权房产权大体可以分为两种：

1、未经过国家正规手续的审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权便是俗称的小产权，这样建设起来的房子属于违规用地，目前国家正在打击此类违规建设行为。

2、通过了正规用地的审批，今后是可以办理正规产权的。这种用地就好比是危旧房改造、绿化隔离带改造、就村改造等。这样的产权性质叫做“等同于经济适用房管理”。换言之，这样的产权证在下发后将被注明“经济适用房”的产权性质。不过，取得房产证之后缴纳了成交价格3%的土地出让金，是可以作为二手房来再交易的。此时便就相当于商品房性质了。

而回迁房与商品房之间也仅是未缴纳土地出让金的区别，回迁房是由政府统一来划分土地，土地性质是属于国有划拨土地。回迁房的审批程序得到了政府的承认，没有缴纳土地出让金是不可以用作银行抵押的。

所以说，回迁房是小产权房吗？这个问题是需要依据用地性质和拆迁补偿协议来确定的，不可以统一作答。

二、购买小产权房有什么顾虑？

农村小产权房在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求，即便如此，在法律上小产权的存在依旧是违法的。小产权房是在农村集体土地上所修建的，其未缴纳土地出让金等费用。小产权房的产权证并不是有国家房管部来颁发，而是由乡政府或者是村政府颁发、小产权房没有国家所发放的土地使用证和预售许可证，购买合同在国土房管局是没有备案的。那么，其产权证也不是真正合法有效的产权证。

我国法律规定，农村小产权房是不能向非集体成员的第三者转让或是出售，唯有在集体成员中进行转让和置换。为什么这么说呢？据《中华人民共和国土地管理法》所规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地仅可享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

以产权划分来看产权房，“大产权房”是指国家颁发了产权证的，而国家没有颁发产权证的就叫做“小产权房”。小产权房并不构成真正法律意义的产权。