睿富基金退市氤氲未散，又一只以内地商业地产为资产包的房地产投资信托基金（REITs）走向台前。香港首富李嘉诚的长江实业正计划分拆旗下内地部分资产，并申请以人民币计价的房地产投资信托基金方式在港上市。

长江实业香港总部1月13日向《第一财经日报》证实了这一消息。

根据市场消息，长江实业正在紧锣密鼓筹备的REITs拟集资规模将达15亿美元。这只可望成为香港首只以人民币计价的新股，计划于今年第一季度进行招股，中信证券、中银国际及汇丰为联席账簿管理人。

业内人士认为，凭借李嘉诚在香港的能力，此次成功发行房地产信托基金并无太多悬念，但在目前内地商业地产投资回报率回落背景下，如何解决物业投资回报率远远低于基金收益率的矛盾依然困难重重。

投资物业估值180亿元

对于这场规模近百亿元人民币的融资行动，长江实业总部不愿向本报透露更多详情。不过，此次REITs融资的传闻已经广为流传。根据香港多家媒体报道，长江实业拟于本周就向港交所提交上市申请。

不过，有媒体1月12日援引知情人士的报道称，REITs产品需要先取得香港证监会的批准，再申请在港交所上市。目前。港交所尚未收到上述人民币REITs上市申请。这意味着长江实业仍在为此积极筹备之中。

美银美林报告称，该行计算长江实业在内地的投资物业估值，大约相当于180亿元。

根据公开资料，北京东方广场坐落在北京长安街1号，是李嘉诚旗下著名的优质物业。项目处于王府井商圈，目前商场及写字楼出租率均超过95%，在北京市租金排行榜上位列前茅。

从股权结构来看，长江实业与和记黄埔目前分别持有东方广场项目的33.4%及18%的股权。

除了北京东方广场项目以外，李嘉诚在内地遍布重庆、上海及沈阳的持有型物业，也有可能被装入这只人民币REITs的资产包。

长江实业的2009年年报显示，长江实业在内地的持有型物业还包括沈阳丽都喜来登饭店、成都天府丽都喜来登饭店、重庆海逸酒店、重庆大都会广场、上海梅龙镇广场、上海嘉里不夜城、北京丽都广场等项目。

根据公开资料，沈阳丽都喜来登饭店总投资10亿元人民币；重庆大都会广场、重庆海逸酒店、昆明海逸酒店及成都天府丽都喜来登饭店等项目总投资近30亿元人民币；上海梅龙镇广场总投资约1.6亿美元；其余几个项目投资也达数十亿元人民币。

即便是时间上仍无定论，但此消息一出还是引发香港资本市场方面激烈反应。香港金融管理局方面表示，会计划让银行提供人民币本票以配合需要。香港中央证券登记有限公司则表示，将于本月底与银行方面展开测试人民币EIPO的可能性，并有望最快于2月中旬准备就绪。

如果成行，长江实业将会成为香港首宗以人民币计价的公开招股（IPO）案例。香港媒体称，该宗交易已获商务部、外汇管理局等相关部门首肯，香港金融管理局也有参与协调。这一消息暂时未能证实。但市场普遍预测，长江实业此次拟集资约100亿元人民币，最快可于今年首季完成分拆。

多重悬疑待解

实际上，李嘉诚对于发行REITs早已轻车熟路，这也是其运用资本手段运作地产项目的一贯财技。此前，长江实业在2003年8月把旗下持有香港商场的置富产业信托于新加坡上市，长江实业持有31.9%股权。此后2005年11月30日，长江实业又分拆旗下持有7项非核心区工商厦物业的泓富产业上市。

盛富资本董事总经理黄立冲在接受本报采访时表示，房地产企业发行REITs一般倾向于选择升值潜力及回报有限的物业，在租金回报稳定、估值高峰时套现，并以此资金投资其他更有价值的项目。

在行业发展高位把手上已成熟的出租物业分拆上市，这一惯用手段在李嘉诚的第二只REITs泓富上市时就已有迹可循。作为泓富产业信托中的核心物业之一的工业大厦当时租客流动性大、加租难。在地产投资热潮的时候，李嘉诚将其打包成功上市，成为香港首家由私人机构筹组的REITs。

率先选择以人民币IPO方式，同样被认为是李嘉诚的超人之举。自2010年7月份《清算协议》修订以来，港交所多位高层表示将积极开拓人民币上市证券产品。香港特区政府金管局前总裁任志刚也在公开场合表示，人民币IPO的时机已经成熟。

但黄立冲认为，从市场角度而言，投资者重点需要关注REITs旗下物业的租金回报率。一般REITs在上市时都会承诺未来一段时间内的收益率，但在承诺期之后，此前的收益率就会根据实际的租金情况进行一定的变更，并出现后遗症。

这种后遗症的症结在于，目前内地商业地产投资回报率普遍在3%左右，而香港REITs的收益率通常在6%至8%。商业地产投资回报率远远低于基金收益率，导致REITs只能通过收益承诺或业绩造假来吸引投资者。

睿富基金的清盘退市成为开发商业绩造假的典型悲剧。2010年4月1日，睿富基金宣布股东会通过出售唯一资产北京佳程广场及撤销在港上市地位，成为香港首个自动清盘的房地产投资信托基金。

睿富基金发行前称旗下的佳程广场租金为273元/平方米/月，但实际平均租金收入只有每月每平方米176元。造假丑闻一出,业界一片哗然。自此，睿富基金的股价一直低位徘徊，并面临重新估值。

曾经投资睿富基金的黄立冲认为，在目前内地商业地产投资回报率回落背景下，如何解决物业投资回报率远远低于基金收益率的矛盾依然困难重重。

至关重要的是，长江实业发行的人民币REITs能否通过中国相关监管部门的批准仍无官方表态。有业内人士称，目前仍无法获知此次发行可能的规模，而参与此次发行筹备的银行家担心上述计划被推迟，甚至被监管部门否决。