（一）有业主大会的情况下

根据我国《物业管理条例》相关规定，业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

（二）无业主大会，如何更换物业

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

很多业主还不了解业主委员会的重要作用，业主委员会它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。很多人觉得业主委员会和自己没有太大的关系，对于是否成立业主委员会也并不积极。成立业主委员会是集合个人力量为集体力量外，更大的好处在于能够自己管理自己的物业。在出现物业纠纷或者需要更换物业时，业主委员会的重要作用就会体现出来。

全国物业管理工作会议上指出：凡新建住宅小区入住率达到50％，旧公房出售达到30％以上的，物业管理主管部门应当及时协调，指导建业主委员会。此项工作已成为物业管理体制的当务之急。

是要引出竞争机制，推行物业管理招投标，一改以前自建自管的模式，宋春华在讲话中明确指出：开发企业在主管部门的指导监督下，在房屋租售前，面向社会公开招标，没有经招投标确物业管理企业的项目，主管部门不得发放预售许可证。

一、常见物业纠纷

1、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任划分、损失赔偿等问题引起的纠纷

2、非公用管道跑冒滴漏、供电管线等维修问题引起的纠纷

3、物业公司协调邻里间关系问题引起的纠纷

4、共用部位、共用设施维修费用分摊问题引起的纠纷

5、物业公司私擅自改变共用部位和共用设施的用途，并将所获收益不用于物业管理等问题引起的纠纷。