一线城市：限购+增加土地供应

年初以来，一线城市如北上深楼市火爆，随之高涨的是房价。根据海通宏观研究机构的估算，目前，中国一线城市房屋总价值可买下半个美国。

对于一线城市，严格执行限购成为部委和地方官员口中的高频词。住建部部长陈政高表示，北上广深四个城市要稳定市场，主要采取五方面具体措施：实行严格限购政策;执行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积;增加中小套型住房供应数量和保障性住房建设;打击交易违法违规行为，正确引导舆论和预期。

此外，国土资源部部长姜大明表示，要增加土地供应面积。在谈及主要措施时，姜大明表示，一是对保障性安居住房实行土地的应保尽保;二是充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积;三是盘活城市闲置土地，特别是一些房企长期囤积没有开发的土地;四是加大城市低效利用的土地再开发，支持棚户区和城中村改造;五是坚持和完善招拍挂制度，防止异常交易推高房价。此外，姜大明直接回应道：“有些人担心一线城市土地调控会不会出现逆转，城市开发边界会不会突破，这些肯定不会发生。”

3月7日，北京市常务副市长李士祥表示：下一步北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。通过控制房地产的开发控制人口过载。

为了解决过热的问题深圳拿出了很直接的措施。3月初，深圳市委书记马兴瑞表示：高房价是深圳当前难解决的大问题，但政府不可能袖手旁观。未来，深圳将大量供应原特区外土地。马兴瑞介绍，深圳空间非常小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间。”

据媒体报道，北京、上海、深圳这三个一线城市已经在储备政策，“两会”后便可能出台相应的调控措施，具体内容可能包括严格限购审核、扩大市场供应、打击捂盘惜售、规范金融杠杆等，以抑制房价过快上涨。

三四线城市：降价+城镇化

与火爆的一线城市楼市截然不同，大部分三四线城市依然面临较大的去库存压力。据北京青年报消息，两会代表委员和专家普遍认为，三四线城市迟早将走降价去库存的路径。

全国人大代表金硕仁认为，三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。全国人大代表蔡继明蔡继明直言，一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

今年的政府工作报告中指出，“今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这是《政府工作报告》首次提及“租购并举”的办法。这意味着，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

此外，政府工作报告中设立目标“到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%”，这或将也意味着，农民工成为三四线城市去库存的主力。专家预测，在需求端，中央将继续推动首套及改善性需求释放，鼓励农民工等新市民购房。

国家发改委主任徐绍史表示，化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求，同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度，货币化安置可以收购这些存量用房，来解决需要享受住房保障的这些居民的需要。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

个人住房贷款监管：治理“首付贷”

两会期间，部长们也对当前引起热议的“首付贷”密集发声。部分市场人士认为以“首付贷”为代表的杠杆资金是推动此轮房价上涨的一个重要因素。

首付贷是指金融机构为无法支付全额首付款的客户提供的用于首付的贷款。市场人士普遍认为，首付贷的主要风险是楼市下跌的违约风险、抵押房风险和利率风险。此外，炒房者借助首付贷这种“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资，容易产生“次级贷款”，加大房地产金融风险。

两会期间“金融改革与发展”媒体发布会上，在回答“如何看待首付贷”时，央行副行长潘功胜表示，央行会同有关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

央行行长周小川更是在记者会上表态，P2P做“首付贷”资质成问题，必须明晰资金来源，银行要对房地产价值进行评估，首付不能是借来的。

对此，分析人士指出，有了央行的表态，可以预见两会后政府将加强对于中介行业的监管，房地产个人住房贷款监管政策“风雨欲来”。

落实营改增：企业是否会加入抢房大军

按政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。

业内人士表示，房地产营改增可有效降低企业购房成本，有助于房企减轻税负。营改增覆盖房地产行业对于所有企业来讲都是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，可以有效去化写字楼库存。

此前财政部部长楼继伟在回答营改增相关问题时表示：“今年5月1日施行的营改增拟准备方案是，17%的标准税率不提高，但新增不动产可以纳入抵扣。”

消息传来，“企业有望加入购房大军”成为人们热议的话题。目前，商业地产依然处于低谷期，企业是否即将大量买房目前还不得而知。等财政部出台具体减税方案后，才能更清楚地了解到，营改增对于房地产企业的真正影响。不过，市场人士认为，总的看来，营改增将促进企业投资楼市。