城中村的实质是城乡二元经济结构存在的差异和矛盾在城市化进程中的集中反映，对于城市化管理者而言是一个必须面对的现实问题，又没有一个现成的可以照搬照抄的模式。全国各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231个，西安有187个，广州有138个，南京绕城公路以内有71个，太原有83个，在郑州，这样的城中村共有141个。

城中村形成的原因

1.城乡二元体制和政策原因。城中村出现是城乡土地所有制矛盾、社会转型过程中的制度真空以及法律法规不健全、村落社会关系网络的顽强存续、城市管理疏漏的结果。政府趋利型的土地征用是导致城中村形成的主要原因;城乡二元社会保障政策刺激了对城中村空间需求;城市就业结构滞涨促进了城中村非正规就业环境的发展;二元化的市政与行政体制加剧了城中村的形成。

2.城中村是一个类型独特的社区，其存在的经济基础和生存的依赖之源是土地和物业。村民主要的经济来源是村集体经济分红、出租屋收入以及小规模的商业。村集体拥有大量的土地、厂房、房产等，以村籍为边界的高收入和高福利的支持、非正式经济体制外的强化促使城中村问题越来越严重。

3.宗族通常是村落的一个重要组成部分，宗族和村落重叠现象比较严重。宗族文化迟滞了从乡村聚落到都市村庄的演进。传统观念的文化土壤、都市环境的心理适应以及经济利益的内在牵引是都市村庄得以存续的条件。

城中村存在的问题

城中村在发展中缺乏统一规划，整体建筑非常混乱，村内建筑密度高、建筑间距小，街道脏乱差;城中村对外交通落后，数千人的城中村往往只有一两条宽度5米左右的街道，多以房屋间距作为不倒，只有2-3米;公共配套极度缺乏，没有绿地、公共广场、教育配套等公建配套;市政管线工程薄弱，各种市政建设极不规范，随意拉线铺管，存在不少隐患;城中村消防管理时空，到处都是出租屋，若发生火灾，消防车、救护车无法进入;城中村居住人口复杂，各种刑事、治安案件层出不穷。

城中村已成为我国大多数城市科学发展亟待解决的问题。城中村改造是国内城市发展的必然选择与结果。对于城市的发展具有重大的意义，城中村改造有利于改善居民居住环境，提高居民生活水平，改变城市形象与面貌，增强城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力;解决城乡并存的二元结构，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入;完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。

八大困境及对策

瑞安的新天地成为上海的新名片，南京夫子庙改造重新秦淮风情，深圳华侨城打造成为国内最成功的主题公园。国内房地产市场上，越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈，城市土地资源随着开发日益减少，而多数城市老城区的功能及定位重新确立，因此房地产开发重新已经移到旧城区。然而在旧城的城中村改造中，存在诸多困境，从深层次考虑，这些困境的成功解决是项目成功的要素。同致行对于城中村改造总结了八大困境。

1.改造成本困境

拆迁补偿费用是城中村改造项目中开发企业投入的一项重要成本，城中村高密度的建筑体量和居民数量，未开发前期的安置增加的巨大的成本投入。开发企业不但进行拆迁补偿安置，还要承担大量道路拓宽、市政管线等市政配套费用。使得城中村改造项目用于拆迁补偿的费用在总投资中比重过大，上海世茂滨江花园当时仅拆迁就耗费22亿元。因此，拆迁补偿安置所占的总投资可能高达50%以上。面对成本困境，开发企业应该进行详细的成本预算和资金平衡管理，详细计算整个项目的成本收益，在项目周期内，保持资金的平衡管理。

2.拆迁补偿困境

城中村的原村民头脑中有着根深蒂固的旧土观念，不愿意离开固有的居住区域。由于这些村民主要依靠出租房屋维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而会过高提出拆迁补偿标准，而且由于村民数量众多，很难达成一致的补偿意见。在一些城市旧城改造中就出现了钉子户现象。针对拆迁难、补偿难的问题，开发企业必须争取政府部门的配合与支持，用政府的公信力来主导城中村拆迁工作。

3.利益协调困境

在城中村项目改造过程中，会涉及到诸多利益关系，包括：市政府、区政府、开发商、村委会、村民等利益主体。如何协调这些利益主体，对于城中村项目的顺利改造十分重要。开发商与政府的利益关系主要体现在：土地规划、公用配套建设、土地费用返还、项目报建等方面;开发商与村委会的利益关系主要是村民安置房建设与选址，最主要的是开发商与村民的利益关系，主要体现在补偿标准和方式。征求多方利益主体要求，共同商量。

4.土地权属困境

土地权属不清是城中村改造最大的制度障碍，经过长时间的积累，城中村土地基本被各种建筑覆盖，许多建筑属于违规建筑。由于违法行为具有普遍性难以强制拆除，因此一旦承认其合法性必将加大改造补偿成本并引发新的抢建;如不承认其合法性，又无法进行拆迁补偿，改造难以进行。在进行城中村改造之前，必须对城中村所有建筑进行摸查，计算出需要拆迁的总面积以及各种建筑的产权、年代、功能等，为下一步的补偿做好准备。

5.容积率困境

城中村改造项目容积率(红线范围内建筑面积与土地面积之比)不提高，开发商无利可图则无积极性。郑州内城中村平均容积率接近3.0—5.0，要想有利可图，容积率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范围内维持现状的开发强度都难以达到改善城市环境的目的，容积率再提高，不但将牺牲城市环境，市政公用配套的压力也太大。

6.规划设计困境

由于城中村改造项目成本投入高、容积率高、总体量大，因而给项目整体规划设计造成一定难题，如何来对项目进行科学定位策划成为规划的关键。开发企业一般需要借助于专业策划公司来进行前期的定位。项目前期根据项目自身的状况、区域特点、周边配套、竞争楼盘、市场需求等多方面，对项目进行了全新的超前定位与科学规划，实现项目收益的最大化，从而较好解决了项目规划设计难的问题。

7.开发周期困境

各利益主体博弈的时间决定了整个城中村改造项目开发的周期。很多城中村房屋拆迁过程中，由于开发企业与村民之间矛盾与纠纷并没有很好解决，结果造成了拆迁工作没有顺利完成，使得整个项目处于停滞状态，后续的开发建设工作无法开展。同时，由于土地面积大和容积率相对较高，整个项目的总体量非常大，一般在30--50万平方米，甚至一些项目超过100万平方米。上述原因造成了城中村改造项目开发周期长，开发周期过长增加了开发企业资金管理的成本与风险。解决这一困境，需要协调开发企业内部各个部门工作，规划、施工、报建、销售等部门密切配合，同时开展多项工作，尽量缩短开发周期。