为企业减负促行业发展――物业管理税赋之我见

张朝德

税赋是调整社会分配的积极的财政手段，体现了政府和社会对一个行业的支持与否。物业管理作为一个新兴的行业，在维护城市运行、提升物业使用价值、促进人们安居乐业、整合社会资源、安置社会就业方面扮演着越来越重要的角色，理应得到更多的关注和支持。笔者认为，现阶段物业管理方面的税赋还没有完全体现本行业特点，没有非常适合本行业发展规律，尚待进一步完善。

一、当前物业管理行业的税赋情况

物业管理属于服务性行业，其税赋情况大体如下：

1、营业税及附加。按服务业标准，该税额为管理服务费和有偿服务等经营性收入的5.56%（其中营业税为物业管理服务收入的5%，营业税附加城建税和教育附加费分别是营业税的7%和3%）。

2、企业所得税，按33%缴纳，并实行两档优惠税率，对于年应纳税所得额3万元以下（含3万元，下同）的，其税率为18%；对年应纳税所得额在3万元以上、10万元以下（含10万元，下同）的，按27%税率征收。

3、企业所得税税前允许的成本工资费用。以广州地区2004年为例，亏损企业月人均960元，盈利3万元以下的为1000元，盈利3-10万元的为1100元，盈利10万元以上的为1200元。在上述标准基础上，纳税人全年月人均应纳税所得额每满1000元，另增加扣减月人平均50元，这个税项是在结算前产生的。此外，企业实发工资额超过可扣除额部分，需按33%计缴企业所得税。

二、当前物业管理行业税赋存在的问题

笔者认为，采用酬金制收取物业管理费的物业管理企业不应承担物业服务资金的节余部分的税费。现阶段，物业管理企业收取酬金的方式有两种：一种是包干制，企业按照约定收取物业服务费用，盈余或亏损由企业享有或承担；一种是酬金制，企业预收的物业服务资金由物业服务支出和企业酬金构成，实际操作中物业服务支出的节余部分转到来年继续使用。从酬金制的构成来看，物业服务支出是代收代付的行为，因而物业管理公司收取的物业管理费不能全额作为营业收入计缴营业税赋，只有作为企业酬金的部分才应计税。同时，物业服务支出的节余部分不是物业管理企业的利润，而是为业主代收代付费用的余额，企业只是承担代为保管之责任，所以不应作为企业的利润计缴企业所得税。

三、将物业管理列入特种行业，享受税费优惠，扶持企业发展

1、物业管理行业在为百姓分忧解难、减轻社会与政府就业压力、保一方平安等方面起着积极的、不可代替的作用。物业管理企业自身的特殊性决定其承担税费的能力是薄弱的。笔者建议税务部门能否充分考虑物业管理企业的承受能力，尤其是酬金制的代收代付性质，将物业服务资金的节余部分归为物业管理企业代理业主和承租者收取的水费、电费、燃气费、房屋租金、房屋维修基金及其他代收款项行为，一并列入营业税“服务业”税目中的“代理业务”，即以与物业管理相关的全部收入减去以上“代理业务”后的余额，作为营业额营业税。

另外，建议参照《营业税暂行条例》对医院、学校等机构的税收减免政策，给予物业管理企业免营业税的优惠；参照代理广告业、金融业外汇转贷和外汇买卖的营业税计征方法，给予物业管理企业按总收入减去总支出后的余额外负担计征营业税；参照建筑行业、旅游业、邮电通信业的分割业务后的营业税计征方法，把物业服务费收入也视为营业税“服务业”税目中的“代理业务”，将扣减工程维护费、清洁费、保安费和其他代收代付款项后的余额作为营业额征收营业税。

2、参照《企业所得税暂行条例》支持和鼓励发展第三产业的税收优惠政策，建议给予物业管理服务企业3-5年内免征企业所得税的优惠。对实行酬金制的物业管理企业，其服务支出的节余部分作为代管资金而非企业的实际利润，应免交企业所得税，改以物业管理企业所收的酬金减去企业管理费用后的部分（企业的实际利润）计缴企业所得税。同时应充分考虑物业管理行业仍是劳动密集型行业，企业管理成本主要由人工费支出构成，工资含量占总收入的比例较高，在征收企业所得税时，适当提高物业管理企业的成本计税工资标准，以减少企业的税费压力。

近年来，物业管理行业的快速发展有目共睹，但它的健康成长和发展，仍需要一个更为良好的环境，更需要政府在税收政策上的关注与扶持，使物业管理企业能够轻装上阵，不断壮大。