小产权房买卖合同效力是怎样的？-法师兄

小产权房买卖合同效力是怎样的？

来源：互联网时间： 2023-06-04 16:54:07 205 人看过

一、小产权房买卖合同效力是怎样的？

小产权房买卖合同效力是对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产权房屋买卖，应当认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的如取得有关组织和部门批准的，可以认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员未经有关组织和部门批准的，应作无效处理。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、小产权房买卖合同可以公证吗

小产权房买卖合同不能公证。小产权房屋在我国是禁止买卖的，任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为，公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性，对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。有下列情形之一的房地产不得转让；

1.未依法登记取得房地产权证书的；

2.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

3.已经抵押的房地产，未经抵押权人书面同意的；

4.已出租的房屋，承租人未放弃优先购买权的；

5.权属有争议，尚在诉讼、仲裁或行政处理中的；

6.司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

三、小产权房可以被法院执行吗

小产权房子法院可以执行，但一般采取的是以物抵款的形式办理，不能拍卖。小产权房因无产权证书，一般法院很难执行，但经被执行人同意可作价处理，也可以交一方当事人居住。

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一、小产权房买卖合同效力小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。二、小产权房买卖产生原因1、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。2、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。3、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征

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第一种解释是针对开发商的产权。开发商的产权叫大产权，购房者的产权叫小产权。这是因为购房者的产权被开发商的产权分割了。第二种解释是基于房屋再次转让时是否需要缴纳土地出让金。不需要缴纳土地出让金的称为大产权，需要缴纳土地出让金的称为小产权。按照这个解释，普通商品房是大产权房，经济适用房是小产权房。第三种解释是基于产权证的发证机关。国家颁发的产权证叫大产权，国家不颁发产权证，乡政府颁发的产权证叫小产权，也叫乡产权。乡镇产权不构成不动产法定产权。第一条和第二条解释小产权是合法的，只要购房款全额付清，或者土地出让金的转让就可以自由买卖，其法律规定比较明确。第三种解释对小产权的法律性质存在争议，并不能得到真正法律意义上的房产证。目前所谓的“小产权房”就是上述第三种，也叫“乡镇产权房”，是指由乡镇政府而不是国家发放的房产。因此，“小产权”实际上是“农村产权”和“集体产权”，并不真正构成严格法律意义上的产

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小产权房买卖合同符合下列条件的具有法律效力：小产权房买卖合同主体意思表示真实；小产权房买卖合同主体具有相应的民事行为能力；小产权房买卖合同的内容符合法律法规和公序良俗；法定其他有效条件等。未办理物权登记的，不影响合同效力。一、不办理质押登记的质押合同有效吗不办理抵押登记的抵押合同符合法定下列有效条件是有效的：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；法定其他有效条件等。未办理物权登记的，不影响合同效力。二、公司注销协议还有效吗公司注销后协议满足下列法定有效条件是有效的：签订协议的主体意思表示真实；签订协议的主体是具有相应的民事行为能力人；协议的内容不得违反法律法规或公序良俗；协议的形式符合法律相关要求；法定其他有效条件等。三、分家协议具有法律效力吗根据相关法律规定，分家协议是否具有法律效力要视具体情况而定。分家协议符合下列有效条件就有法律

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1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯

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购买风险：1、法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。2、房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。3、政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无

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依法成立的小产权房买卖合同有效。发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖应当认定有效；取得有关组织和部门批准将房屋出售给本乡以外的人员的可以认定有效；未经有关组织和部门批准将房屋出售给本乡以外的人员的应作无效处理。一、小产权房被拆了该如何办小产权房是没有合法的不动产登记证书的，若涉及拆迁安置，各地做法也不一，建议积极与拆迁人协商处理。若涉及赔偿，只要小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，就有权要求安置赔偿，具体怎么赔法应参照当地拆迁补偿标准，以所签署的拆迁安置协议为准。如果集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象，由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其

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