作为宏观调控重镇的上海，其一举一动都牵动着楼市的跌宕起伏。尽管近段时间以来，上海官方对房地产层面不乏表态：8月初，上海市公积金管理中心表示，下半年将积极研究提取住房公积金支付公租房租金的政策；7月末，上海市长韩正透露说，保险资金和企业年金有望进入公租房建设和运营；7月中，上海率先转发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，强调信贷调控政策不可松动。

然而，这些只言片语的调控表态都无法让市场忘掉一个事实，那就是贯彻新国十条的地方细则上海版至今未出，从5月份的出台传言到现在，已难产超过百天。

现在即使出台楼市调控细则，也可以说错过了最好的调控时机。北京大学房地产研究所所长陈国强对《中国建设报》记者说。

被房产税条款耽搁了

谈及新政细则难产的原因，业界普遍认为，房产税方案迟迟未能通过必然位列诸因之首，这也与本报记者采访获悉的情况一致。同时，陈国强指出，世博会也是重要影响因素之一。

被房产税方案未通过及世博会耽搁了及时出台后，细则接下来更加迟迟未出的原因就是遭遇了市场变化过快的形势。易居中国分析师杨红旭称：从5月份至今，上海楼市变化太快了，商品房成交量持续低迷，可谓是近几年来最低迷的几个月，价格波动相对也不小，尤其是7月环比跌幅已领先诸多城市，虽实际降价并不明显，但楼市降温速度却是有目共睹。这种情势下，是否依然要完全按照原来的思路严格调控，上海市政府一直在考虑，并进行着多方考量。计划往往赶不上变化，过快的市场变化速度让上海细则出与不出都变得尴尬。杨红旭说。

就这样，这种形同连环套一样的因素，套住了上海楼市细则。问题是，这细则还出不出呢？

当时上海楼市细则最重要的一点就是房产税，如果没有房产税，上海楼市细则相关规定其实就与中央无太大差别，中房信地产分析师薛建雄表示，加之中央政策正是重点针对北京、上海、深圳等房价上涨过快地区，即使再出台所谓的上海地方调控细则也只能是大同小异，发挥不了实质效果。所以，现在不出了也是有可能的。

具体来说，相关的楼市调控措施都已经在国十条里得到体现；房贷方面，上海已经严格执行了国家方面的相关规定；而房产税这一标志性条款，自方案上报后则音讯全无。搁置到现在，按楼市现状分析，房产税短期内已经没有着急出台的必要了，薛建雄说。

但上海社科院房地产产业研究中心副主任陈则明认为：房产税的出台涉及面太广，进程艰难自然可知，但长远来看，房产税征收非常必要。

看来，时至今日，房产税条款争议仍是评判细则还有无出台必要的重要因素。

细则虚席下的市场胶着

无论如何，上海新政细则虚席调控最关键的时间节点，这是事实。它对上海楼市预期及房地产调控成效会否造成影响，业界看法各有不同。

从目前来看，市场等待更多的是房产税是否会出台，如果没有房产税，上海楼市细则即使眼下出台也更像是在走形式，而缺乏更本质的意义，不会有什么影响，杨红旭说。

但市场数据表明，细则的不明朗让市场的观望氛围与僵持局面依然如故，量难涨、价难跌的基本态势仍在延续，上海楼市依然胶着。国家统计局近日公布数据显示，上海前7个月商品房销售面积下跌幅度达到42.1%。虽然成交萎缩幅度全国第一，但7月上海房价同比仍上涨6.8%，环比跌幅仅0.6%。

有业内人士称，虽然近期上海方面频繁传出个别的楼市政策信息，但它们很可能达不到完整细则能起到的预期效果，反而让市场观望更浓。

事实上，这早在7月的上海第27届房交会上就初露端倪。整个房产交易会几乎变身为房产交流会。据悉，本次房展会参展商为60余家，参展楼盘为100个左右，这两组数据比5月的上海春季房展会均下跌了70%；同时，展会上没有新推房源、不知道销售价格的项目很多，甚至很多展位上没有楼书、资料和接待员工。有知情人士透露：即使参加房展会的开发商也非常不情愿，碍于面子才来参展的。房展变空展的背后，恰恰是政策面的一团迷雾和买卖双方的强烈观望情绪。

这样的胶着中，一些开发商选择了价格反弹

有数据显示，上海多数前期取得一定销售业绩的楼盘，后期房源大多出现了价格上涨。有消息人士称，此时敢于涨价，显然不是因为调控已过、市场进入反弹期。恰恰是，近期上海业内开始流传这样一个消息：上海的细则很可能不出了，调控按照中央的相关政策落实执行。此消息一出，迅速刺激了市场敏感的神经。

调控已取得显著成效是事实，但还远远不够，前述消息人士说，目前调控的关键在于如何大量增加供应量，逼迫市场上的空置房源大量抛售，以及通过大量保障房的入市，来缓解市场上积压的刚性需求，从根本上巩固调控效果。而上海细则悬而不出，某种程度上无非是将市场真正的决战无限期后延，这并非调控的初衷。

虽然房产税暂时停滞会使上海细则出台进程受到影响，但完全不影响地方政府采取相关举措调控本地楼市。陈国强说，如果有不利状况出现，上海完全可以出台没有房产税的细则进行调节。