一房二卖的法律风险
一、民事责任
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定,卖房人与数个购房者签订合同,在将房屋过户给其中一人后,应当对其他购房者承担违约责任。
未办理房屋所有权转移登记时,先考虑谁实际合法占有房屋;都未实际占有房屋的,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
二、刑事风险
1、犯罪主体:大多是二手房买卖中的自然人
通过在裁判文书网上查阅相关判决书,笔者发现涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中,且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质,即使存在一房二卖,一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
2、罪名:合同诈骗罪
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款,事后又将房屋过户给其他购房者,极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。
因此,要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪,必须同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。
3、构罪形式
通过案例研究,总结如下几种“一房二卖”时对出卖者来说容易产生刑事风险的形式:
出卖者非房屋实际产权人,与他人签订合同,收取购房款的;
出卖人伪造房屋权属凭证,与他人签订合同,收取购房款的;
出卖者已将房屋实际出售过户给他人,又与他人签订合同,收取购房款的;
出卖者与他人签订合同后,不履行房屋交付和过户义务,逃匿和拒不退还购房款的;
出卖人明知没有还款能力,将房屋重复抵押或出售,获取贷款或者购房款的;
4、排除情形
笔者认为,下列“一房二卖”应当作为民事纠纷,不应当认定为犯罪:
出卖人作为实际房屋所有人,与他人签订多份合同,将房屋选择过户给一人,对其他人承担违约责任或者退还房款的;
出卖人虽未将房屋过户登记给买受人,但已实际交付买受人,且不影响买受人实际使用的;
名为房屋买卖,实为以房抵债的;
-
一房两卖怎么办?一房两卖该承担什么法律后果
191人看过
-
一房二卖房屋归谁,一房二卖的法律后果是什么
255人看过
-
开发商一房二卖的法律后果?开发商一房二卖怎么办
450人看过
-
怎样避免买到一房两卖的房子
204人看过
-
一房两卖违反哪些法律法规
425人看过
-
法律上两限房标准是怎样的
160人看过
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。 一房二卖涉嫌构成诈骗罪的,针对于同一套房屋,业主在已经售卖给他人之后,通过非法手段占有购房款为目的,在通过虚构或捏造事实、或隐瞒真相的... 更多>
-
法律是怎样认定房屋一房两卖的?云南在线咨询 2022-10-06见:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
-
我是一房两卖卖家,后果怎么办?广东在线咨询 2021-11-27需要明确你是卖家还是买家。一般作为买家,可以选择解除合同,要求卖家返还购房款,承担违约责任。在实践中,一房二卖纠纷应根据不同情况进行不同的处理:在一房二卖中,出卖人与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行合同义务,办理房地产转让登记手续。这种情况在一房二卖中最为常见。在这种情况下,如上述,两个房屋买卖合同都是有效的。但由于合同已经完成,合同中的买受人实际上已经取得了房屋所有权。此时,前后两个买
-
一房多卖的后果是什么样的,法律如何规定甘肃在线咨询 2023-10-14根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,一房多卖的法律后果为:受到警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款。除此以外,对于无法获得房屋产权的买受人应承担违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不
-
房屋买卖合同撤销后的法律后果和解除后的法律后果一样吗上海在线咨询 2023-04-25房屋买卖合同撤销和解除是有区别的。 1.合同的解除是针对有效合同而言,在合同履行过程中,因出现了不能实现合同目的的事由,当事人主张解除合同,消灭民事法律关系。合同的撤销是针对可撤销合同而言,合同被撤销成为无效合同,不被撤销则是有效的。 2.合同解除后法律关系归于消灭,而解除前已履行的部分仍然有效,合同撤销后即自始无效,撤销前已经履行的部分也归于无效,依照无效的法律后果进行处理。 3.合同的解除可以
-
法律规定“一房二卖”后果是什么甘肃在线咨询 2022-03-28出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人: (1)已经办理房屋所有权转移登记的; (2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的; (3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。