【基本情况】

为了购买工厂，原告a公司与B公司签订了《工业用房买卖合同》，合同第16条规定了争议解决方式：因履行本合同发生的争议，由双方协商解决。协商不成的，依法向乙方所在地人民法院起诉如果双方在履行合同过程中发生争议，a公司认为该案件应由房地产所在地人民法院管辖，理由是合同约定的管辖权违反专属管辖权规定，并向重庆市北碚区人民法院提起诉讼。被告B公司在提交答辩状时，对本案管辖权提出异议，认为本案管辖权经同意，由重庆市沙坪坝区人民法院管辖，乙方所在地

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百二十七条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条的规定，重庆市北碚区人民法院裁定，被告B公司对本案管辖权的异议成立，案件移送重庆市沙坪坝区人民法院处理。判决书送达后，双方均未提出上诉，判决书已生效。本案的主要争议焦点是双方就本案管辖法院达成的协议是否违反专属管辖权法的规定。一种观点认为，本案中的交易标的是房地产，应为房地产纠纷，属于专属管辖权。双方的管辖协议无效，由北碚区法院管辖。第二种观点认为，本案本质上属于合同纠纷，因此应适用合同纠纷管辖权的一般规定，尊重当事人关于管辖权的约定，第二种观点更符合合法房地产纠纷专属管辖权的规定。理由如下：

首先，专属管辖权中的房地产纠纷仅限于部分房地产纠纷

专属管辖权是对当事人诉权的限制，是诉讼程序中的强制性规定。双方不得通过协议进行修改。因此，应严格控制，并尽可能将其限制在必要的范围内。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》，房地产纠纷是指“因房地产权利的确认、分割和相邻关系而引起的房地产纠纷”。根据“自由而不受法律禁止”的法治思想，对当事人诉讼权利的限制不应扩大到房地产债权纠纷。涉及房地产但实质上属于债权纠纷的案件，如购房付款纠纷，不属于房地产纠纷。同时，对于房地产产权纠纷，仅限于“因权力确认、分立、相邻关系”引发的物权纠纷。此外，房地产物权纠纷不属于专属管辖权，当事人有权选择管辖权。特殊类型的合同纠纷由房地产纠纷管辖

根据最高法院关于适用民事诉讼法的解释，“农村土地承包经营合同纠纷，房屋租赁合同纠纷，建设工程施工合同纠纷，房屋买卖合同纠纷，，管辖权根据房地产纠纷确定。”这是对法院在房地产纠纷具体法律适用过程中的补充。考虑到在司法实践中，这些涉及房地产的特殊类型合同纠纷将涉及当地土地承包管理政策和房地产宏观调控政策，由房地产所在地法院专属管辖，这有利于案件的审理和后期执行，更有利于统一审判规模，避免群体纠纷。不属于这些特殊类型的房地产合同纠纷不应包括在专属管辖范围内