商品房预售证买卖合同需要注意哪些条款-法师兄

商品房预售证买卖合同需要注意哪些条款

来源：法律编辑整理时间： 2024-08-01 08:05:12 393 人看过

1．审慎核查“五证”完备与否。购房者签订预售合同时需格外留意，务必确认所涉国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证书、施工开竣工证明以及商品房销售许可证均已完备，即所谓之“五证”齐备。

2．严格要求发展商签署经房屋管理局统一制定或者由建设部特别推荐的规范合同文本，并须仔细查验代表开发商签字之人是否确系其法定代表人；倘若并非法定代表人，亦应查看其实效有效之《授权委托书》。

3．在预售契约中务必明确约定违约责任条款，尤其建议明确规定违约金的具体数额；若约定以日计息，则应参照现行违约金标准，设定每日万分之四的比率。

4．针对可能发生的争议，买卖双方可优先考虑通过友好协商的方式予以解决；若协商无果，亦可选择仲裁或诉讼途径加以解决。

5．部分发展商在购房者交付定金后，未能成功申请到银行按揭贷款，却仅退还购房款项而未退还定金，此种做法实属不公允。鉴于并非每位购房者皆有能力申请到按揭贷款，故建议购房者在与发展商达成的协议中明确约定，若购房者无法获得按揭贷款，定金将如何返还，是否需要扣除部分费用作为手续费等事宜。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

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一、商品房预售的条件是什么商品房预售，指房地产开发商将尚未开始建设或者是正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款的行为，又称“楼花买卖”。在我国，涉及商品房预售的法律法规主要包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》。因商品房预售后正式交付房产前存在很多不确定因素，实践中较容易引发纠纷。因此商品房预售必须严格依照法律规定的条件和程序进行。依照相关法律法规的规定，商品房预售应当符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，

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（一）确定开发商是否具有预售许可证购房时首先要看项目有没有“预售许可证”。未取得预售许可证的项目以认购、预定、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用的，都属于违规行为。根据国家有关规定，在购房时开发商应“五证齐全”。买房人买房前要弄清项目是否合法，主要手段就是查看该项目是否具有“五证”。“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。因为《商品房销售（预售）许可证》是在前四证齐全的基础上才能办理的，所以，购房者只需查看“预售许可证”就能知道楼盘销售是否合法。（二）签合同需要用示范文本开发企业在商品房销售中必须使用示范文本合同，并通过房地产网上系统打印商品房认购协议和签订商品房买卖合同。开发企业拟定的商品房预售合同文本及格式条款还必须在网上公示并在售楼现场予以明示；合同中不能有单方面加重购房人

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