住宅专项维修资金，又称公共维修资金，是指住宅楼房的公共部位和公用设施、设备的维修养护资金。物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，向业主收取的费用。按照《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括人员工资，清洁卫生费，共用部位、设施设备日常运行、维护费，办公费用，资产折旧等，其中共用部位、设施设备的日常运行、维护费，就是您所说的物业费中的维修费。住宅专项维修资金和物业费中的维修费虽然都由业主缴纳，但归属、管理方式各不相同。

一、房屋修缮引起的物业纠纷该如何处理

根据物业服务管理相关规定和要求，房屋修缮管理工作应当由物业公司负责，如果物业公司不承担维修义务或者通知开发商维修义务，产生纠纷后业主有权拒绝交纳物业费，并通过司法程序向物业管理部门的上级机关投诉申请仲裁，对于裁决结论不服的，还可以选择向管辖权所在地人民法院直接提起民事诉讼。

小区的物业公司在向业主收取物业管理费的同时，不仅肩负着管理小区卫生、维护小区秩序等责任，而且对小区内的一些建筑物还负有维修的义务。建筑物根据所有权的归属可以分为公共部位和专有部位。根据物业管理相关规定，物业公司的维修养护义务是指合同约定的对小区建筑物共用部位共用设施设备的维修养护，比如电梯的维保、年检等。

合同未约定的共用部位共用设施设备的维修按规定动用维修资金维修。对于小区建筑物的专有部分，即各业主享有私人所有权的部分，不包括在物业公司的维修义务范围内。

单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

二、不得使用维修基金的情形

四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：

1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。