个人独资企业是指根据《个人独资企业法》在中国境内设立的由自然人投资的企业实体，其财产归投资者所有，其个人财产对企业的债务承担无限责任。以个人独资企业投资人的人格或主体身份进行的民事或商业活动；投资者对个人独资企业的财产享有完全所有权，并可以直接控制该财产；法律上称之为自然人企业

个人独资企业法第17条规定：“个人独资企业的投资人依法享有企业财产的所有权，其相关权利可以依法转让或继承。”。随着社会经济活动的发展，个人独资企业的转让或继承越来越普遍。个人独资企业的房屋所有权如何登记，众说纷纭。不同的观点来自于对个人独资企业法律主体地位的不同理解

一种观点认为，由于其投资主体的单一性和所有者对企业控制的单一性，该法将所有者人格与个人独资企业人格视为一体，认为个人独资企业不具备独立的法律主体资格，但与企业投资者具有相同的法律人格。因此，认为在个人独资企业登记的房屋所有权与以业主个人名义登记的房屋所有权没有实质性区别，其房屋所有权可以在业主和企业之间自由变更；个人独资企业转让或者继承时，由于所有者的变更，其房屋所有权也发生变化，另一种观点认为，个人独资企业在组织和财产上相对独立于投资者，具有自己的人格。个人独资企业既不是自然人，也不是法人，而是具有相对独立法人资格的非法人商业实体，具有自身特定的权利能力、行为能力和独立的民事主体资格。以个人独资企业名义登记的房屋所有权与以业主名义登记的房屋所有权存在实质性差异，业主与企业之间不得随意变更房屋所有权；个人独资企业的出售和转让，不仅是财产所有权的转让，也是企业经营权的转让；个人独资企业转让或继承时，作为个人独资企业主体的房屋所有人没有发生变化，因此其房屋所有权不需要进行相应登记

我倾向于第二种观点，即在现实生活中，作为独立的市场主体，个人独资企业以自己的名义从事经营活动，其民事主体资格得到了社会的广泛认可

从法律角度看，我国个人独资企业具有独立经营主体的地位。它们不同于自然人和法人，具有明显的非法人群体属性。但是，由于其投资者是自然人，因此与一般的非法人团体明显不同：

作为独立的商业实体，个人独资企业可以在民事活动中根据所有者的意愿独立表达意图；不仅有自己的企业名称，而且必须以企业的名义开展活动；有自己独立的住所；投资者死亡或宣告死亡不一定导致企业解散；具有独立的权利和行为能力，能够以自己的名义参与诉讼并承担相应的责任；他的人格相对独立

个人独资企业法第5条：“国家依法保护个人独资企业的财产和其他合法权益”。个人独资企业的财产，即投资者的投资和企业的利润积累，在企业财务系统中独立于投资者的其他个人财产。企业可以在不违背所有者意愿的情况下，独立享有占用权、使用权、收益权和处置权。其财产相对独立

由于个人独资企业的人格和财产相对独立，个人独资企业具有相对独立的利益。个人独资企业的利益和投资者的个人利益在时间和空间上有很大的分化，特别是当个人独资企业将积累的财产投资于生产时。其利益相对独立

个人独资企业法第31条：“个人独资企业的财产不足以清偿债务的，投资人应当以其他个人财产清偿债务。”。可见，对于个人独资企业的债务，立法在坚持投资民事责任的同时，改变了要求个人独资企业承担连带责任的做法，采取了互补性。这就是说，只有当个人独资企业的财产不足以清偿时，它才可以用其投资者的其他财产承担责任，而不是同时由个人独资企业和投资者承担责任。法律将个人独资企业与投资者划分为不同的责任，其责任性质也分离。其责任相对独立

综上所述，作为一种特殊的市场主体，个人独资企业对其拥有完全的控制权，其意义、财产、利益和责任的独立性受到一定的限制，这与普通的非法人组织不同。然而，这些相对的特征并不能否认个人独资企业作为一个独立的民事主体——非法人组织而存在。相反，它确认了独资企业是一个独特的非法人组织，以及投资者以非法人企业的组织形式参与社会和经济活动的表现，因此被称为自然人企业

作为其他组织的非法人组织，可以依法取得房屋所有权证书并进行房屋所有权登记。个人独资企业的非法人团体属性决定了企业投资者的变更不影响企业的民事主体资格。个人独资企业转让或者继承时，其房屋所有权不需要进行相应登记；个人独资企业转让、抵押房地产，必须经投资人同意；个人独资企业解散、关闭，经清算、注销后，其剩余的房地产方可变更登记为所有者所有。此时，应进行转让登记或变更登记。笔者认为这是一种转移登记，因为它是不同权利主体之间的所有权转移。但是，《个人独资企业法》第2条“本法所称个人独资企业……由自然人投资，财产归个人投资者所有”。第十七条：“个人独资企业的投资人依法享有企业财产所有权。”。因此，转让登记时不应缴纳契税

作为一种特殊的市场主体，个人独资企业对其享有完全控制权