风险指数★★★★★

首付贷、零首付

随着楼市的持续飙升，市面上各种楼市配资产品开始受到市场关注，特别是近期备受质疑首付贷。首付贷是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆借，用于购房人放大购房杠杆。在分析人士看来，首付贷一般是为购房者提供首付1/2或者2/3比例的资金，进而让购房者有能力交付首付款，但这可能使得部分炒房客有更大能力去投资，进而造成投资泡沫和风险。

虽然沈阳“零首付”政策仅存活了8小时，但零首付产品并没有完全消失。据悉，在一些三四线城市，一些地产商也推出了零首付产品。严*进表示，目前零首付比较普遍的操作流程是购房者购买100万元的住房，需要缴付20万元的首付款。这个时候，房企可以帮其先垫付这20万元，进而获取80万元的贷款。其后的一年，购房者需要缴付20万元的垫付资金和一年期的利息。

和首付贷类似的是，零首付通常利率都很高，甚至有的利率超过每年10%，更有的高达20%，容易演变成高利贷。对于普通工薪阶层来说，很难承担。

**地产首席分析师张*伟表示，在这几类楼市加杠杆工具中，首付贷利率最高、风险最大。“本来房贷风险非常小，需要房价跌三成以上才有风险，如果首付都是借的，而且利率那么高，风险就放大数倍。”张*伟说道。

不过，某机构研究院智库中心研究总监严*进表示，楼市的几大配资产品中，风险最大的其实是零首付，因为这个时候往往可能在购房者没有一点抵押品的时候就购房，违规的风险非常大，但往往是最有诱惑的做法。关键要对此类方式的购房者进行一个严密的信用审查。

风险指数★★★★

消费贷曲线入市

除去首付贷和零首付外，分析人士表示，用于支付购房首付的消费贷是剩下四类楼市配资中风险相对较大的配资品种。

消费贷本身和购房没有关系，最多和房屋装修是有关系的。但实际过程中，借款人贷款审批完成后，会勾结套现中介或装修商户，以此获取贷款后充当购房首付款，银行对此类操作难以监管。

严*进表示，相比二次抵押、短期垫资、赎楼贷，消费贷用于楼市的资金监管层是无法监管的，也没有任何抵押，这样是存在很大风险的。期待后续监管层会对进入楼市的消费贷进行有效监管。

风险指数★★★

二次抵押、短期垫资、赎楼贷

相比首付贷和零首付，二次抵押、短期垫资、赎楼贷相对较为罕见。严*进表示，二次抵押比较普遍的操作流程是：对于一些有第一套住房但还在还贷的人来说，要买第二套房，就可以将第一套住房再次做抵押，而不需要提前还清。

短期垫资比较普遍的操作流程是：房东把房子卖给下家，房东本身还欠银行50万元贷款，而下家首付只能出40万元，那么由贷款公司提供10万元的贷款。赎楼贷通常要求房东到指定的商业银行进行贷款，而下家买这套房的时候，也需要到这个银行进行贷款。在严*进看来，这3个产品虽然利率较高，但期限都相对较短，风险较小。