李先生去某大厦售楼部购房,双方签订了购房合同,并分别签字盖章,可到了交房时间,工程仍未完工,于是李先生到有关部门投诉开发商。开发商申辩,
李先生是与售楼部签的台同,而售楼部只是开发商委托的某中介代理公司,因而开发商对此合同不负责任。有人卖,有人买,签一份合同还有这么多讲究吗?
根据国家法规,签订房地产买卖(预售)合同,卖方必须是产权单位或个人,开发商作为卖方必须是预售许可证上认可的预售单位。目前,一些开发商或产权人常常委托中介代理公司负责其开发或销售工作,中介公司或代理人均不能没有开发商签字而与购房者直接签订《商品房预售契约》。在这中间应分清开发商和中介或代理人的责权范围。根据法规,经过批准的项目开发商对房屋的收款、验收、拿钥匙、房屋质量问题、房屋配套设施问题、房屋交付时间等都应负责,如果为以上问题发生纠纷,由这项目开发商出面承担解决;而中介或代理人只能代理售楼工作,其他环节,他们可以不负责任。
所以,如果你仅仅只和开发商委托的中介——售楼部签合同,风险极大,所签合同也很可能无效。
签合同时,应注意以下几个方面:
一、主客分明
签合同时,开发商签章处应有合法项目开发商的印鉴,而代理商、中介机构只能在“代理人”处签章,开发商为“主”,中介售楼代理为“辅”,没有“主人”签章,合同怎能有效?
二、对号入座
不管建设单位或中介挂靠在哪个合法开发公司开发或售楼,所签售楼合同必须与开发商直接签订。
三、相依相存
在认准对象的同时,购买者还应认清一条关键性的特征。如果合同中开发商签章处没有法人代表签章或者委托负责人签章,今后履行合同时也存在有纠纷的可能。如张先生签订了一份购房台同,以后为其他纠纷发生争议时,开发商可借口合同只有公章,无法人代表或负责人签章而拒绝履行合同。
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