浦东新区规土局，各区、县房地局、房管局，崇明县建委：

为进一步加强公有住宅售后管理，现就业主委员会运作、维修基金管理、房管所机制转换、物业管理公司规范运作等有关问题通知如下，请遵照执行。

一、业主委员会的组建和运作

1．凡公有住宅出售率在30％以上的住宅楼和住宅区域，目前尚未成立管房小组和业主委员会的，区、县房地局、房管局应会同出售单位组织业主在6月底以前全部建立。

2．凡公有住宅出售率在30％以下的住宅区域，区、县房地局、房管局应在8月底以前会同出售单位组织业主协商成立业主委员会筹备组。

3．组建业主管理组织，应该按照《上海市公有住宅售后管理暂行办法》和市房地局颁布的有关配套文件的规定进行。其中业主委员会成员中的私房业主代表由业主代表大会选举产生，公房业主代表由公房业主指派，但公房业主代表不得兼任所辖区域的物业管理公司的工作。业主委员会主任在业主委员会成员中选举产生，其中公有住宅出售率超过50％的，业主委员会主任原则上应由私房业主担任。

4．业主委员会成立后，应予挂牌，其办公场所应由房屋出售单位逐步予以落实。区、县房地局、房管局应予督促、协调。

5、区、县房地局、房管局应组织所属办事处加强对业主管理组织日常工作的指导，帮助业主管理组织建立工作制度和会议制度，提高业主自治管理的意识和水平，共同搞好住宅区域的物业管理。

6．区、县房地局、房管局应指定专门的科室和人员负责公有住宅售后管理工作。在8月底之前应完成对所辖区域的业主委员会主任和副主任的业务培训。培训的内容包括：公有住宅售后管理的政策、规定，房屋维修、养护的基本常识，物业管理的收费标准，三项基金的使用管理和运作，业主委员会运作和对物业公司物业管理工作考核评价办法等。

二、业主委员会银行帐户开列和三项基金的使用管理

1．区、县房地局、房管局对尚未开列银行帐户的业主委员会和业主委员会筹备组，应督促其按照市房地局、市公积金管理中心和市建设银行的有关规定开列银行帐户，在6月底前全部开户运作。

2．在住宅区域范围内，物业管理公司对已发生的维修费用，应严格按照房屋维修责任和费用分摊、收取办法以及三项基金使用管理规定予以核算、分摊，并按物业管理合同约定的时间公布三项基金的明细帐目，接受业主和业主管理组织的监督。

3．发生的维修费用，经业主委员会认可后方可向银行提取。所提取的费用应与维修分摊的费用相一致。市、区、县房地局、房管局将择期对三项基金的使用管理情况进行检查、考核。

三、加快原房管所转制为物业公司的运作

1．要明确业主委员会是全体业主的代表，是所辖区域内物业管理的核心。业主委员会不仅代表私房业主，而且代表公房业主。业主委员会的决定对全体业主（包括公房业主）具有同等约束力。

2．原房管所转制的物业公司要改变原有的管理模式，划小核算单位。以业主委员会区域为核算单位，核算该物业管理区域的管理费、维修费、保洁费、保安费等，并与业主委员会商议，决定服务标准和配置人员。

3．公有住宅售后区域内未出售的公房租金应归公房所有人。公房所有人可以委托物业管理单位管理，收取的房屋租金除按协议（合同）支付管理费、小修费等外，其余部分应按业主委员会区域设立维修基金。今后调整租金增加的收入，原则上全部进入维修基金，不得挪作他用。

4．不符合出售条件的公有住宅区域，也可参照公有住宅售后管理办法，由业主与物业公司签订物业管理合同，明确公房业主与物业管理单位的权利、义务，逐步向规范化的物业管理过渡。

四、物业管理公司运行规范

物业管理公司接受业主委员会委托实施物业管理，应履行下列管理职责：

1．物业管理公司应向业主委员会提出包括管理、维修、绿化等年度管理计划，尤其是对房屋的维修计划等重大事项，在征得业主委员会同意后予以实施。

2．在业主、使用人使用房屋前，应将房屋使用的有关规定、要求和注意事项书面告知业主、使用人。

3．按照物业管理服务合同的约定，定期对住宅管理区域内房屋和设备进行全面的巡视和检查。发现房屋的共用部位、共用设备或公共设施损坏的，立即采取保护措施，并组织维修，或者通知相关单位进行维修。

4．按照合同和市房地局规定的绿化等级标准和养护要求，做好绿化养护管理服务。定期对住宅管理区域内的绿化进行保养维护，保持绿化和围护设施的完好，不断提高绿化存活率和绿化等级。

5．做好住宅维修、更新及其费用收支的各项记录和帐务管理，并妥善保管房屋的档案资料和有关的财务帐册。

6．做好管理区域内的保洁工作。按照有关规定和物业公司与业主委员会约定的小区内道路清扫、垃圾收集、绿化地保洁、楼道清扫以及房屋共用部位、门窗清洁等项目的收费标准和要求予以保洁。

7．做好保卫安全服务。在封闭小区区域内，征得业主委员会同意，应在管理区域范围内设置门卫，经常对管理区域进行巡视检查，所需费用由双方在规定的标准范围内予以协商确定。

8．做好电梯、水泵等房屋设备运行服务。应按照合同约定的服务时间和服务方式（手动、自动）进行服务。定期进行设备的维修、保养，保证电梯、水泵等房屋设备的正常运行和设备完好。

9．做好道路车辆管理服务。定期对管理区域内的道路进行维护保养，保持道路平整畅通，无乱搭乱建，保持车辆停放设施完好，车辆行驶停放有序。车辆停放收费以及管理规定，由业主委员会与物业公司协商确定。

10．定期听取业主委员会和业主、使用人的意见，改进和完善管理服务。

11．发现业主或者使用人违反法规、规章或违反业主公约的行为，应立即予以制止或者纠正，并向业主委员会和有关行政机关报告。在业主委员会授权下，物业管理公司有权采取必要措施保证房屋的安全和正常使用。

12．做好业主委员会和业主、使用人委托的其他管理服务事项。

13．严格按照市房地局、市物价局制定的物业管理收费标准收取物业管理费、保洁服务费、保安服务费、电梯水泵运行费和房屋维修费。公开收费的项目和价格，接受业主和使用人的监督。