高房价、高暴利房地产市场存在的突出问题，成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。按照企业成本是定价基础的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此，权威部门的调查报告及不少经济学家指出，巨额利润是造就高房价的决定因素。

售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你

不给任何解释，都是一口价，北京三环以内动辄每平米上万元。在中国社科院工作的龚先生本周跑了不少楼盘，他打算买一所100平米左右的房子。

目前，在房地产交易中，开发商掌握着交易活动的主动权，购房者对房屋交易信息了解甚少。天知道房屋成本是多少？售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你！有着博士学位的龚先生，试图多了解些买房知识，结果撞了一鼻子灰。

其实，几乎所有房地产商都不会主动向购房者公布房价成本，否则，便泄露了其背后隐藏的巨额利润。

通常来讲，土地价建造成本(含建筑安装成本、配套建设成本、运营成本、税金等开发间接费)和开发利润是房价的三个主要构成部分。

现在土地施行招、拍、挂市场机制之后，抛去背后的灰色交易地带，地价随市确定。不过，房地产商一般都不会把楼盘地价告知购房者。

对建造成本，据2005年某部委对一家房产企业开发项目的调查，相关浮动价格从高计算，一般6层砖混楼房每平米约1930元；高层楼房每平米约2400元。

土地价和建造成本可归纳为建房实物成本，按此估算房价并非高得不能接受。但另一部分开发利润，才是高房价的真正源头。

以2005年深圳市不同地区的10个楼盘为例，根据权威部门提供的调查报告，其开发利润占到房价的15.33%至62.23%，远远高出一般企业利润。分析表明，房地产的高利润并不在于对土地利用效率的提高，也不是通过压缩建造成本而取得，而是与房价之间联系紧密。

开发利润和房价之间存在互相影响与决定的关系。报告一针见血地指出，房地产开发商追求超额利润的主要做法，就是维持高房价。

房地产存在暴利，这是一个不争的事实。中国社科院金融研究所研究员易宪容说，目前房地产市场的利益机制不平衡，造成财富在短期内向开发商聚集，是导致该行业暴利的根源。

由于不透明，任何东西都可被当作提高房价的砝码

不透明的建房成本，决定了不透明的高房价。即使是同一个楼盘，价格也总是没有理由的随时上调。

以北京市玉泉路附近的远洋山水楼盘为例，今年3月份均价还是5900元/平米，到了6月份均价便上升至7200元/平米。3个月每平米便上涨了1300元，有什么理由让我信服？楼盘附近的居民王涌说。

不过，对北京房价近年来的持续高涨，一些房地产开发商倒是亮出了房价上涨是硬道理的言论。

经济学家王小广对此类观点予以坚决驳斥。他提示风险并举例称，在北京西三环北端的紫金庄园和万寿路边的恩济花园，1998年时单价超过了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。

王小广认为，近年来房价暴涨及房地产暴利的直接原因，是过度的投机炒作。

房价形成机制扣除成本因素外，还有土地资源与商品房供求关系、企业品牌、市场竞争策略、消费者心态等多种因素发挥作用。不过，这中间许多因素很容易被开发商利用，进行投机概念炒作，营造高房价。

业内人士分析，土地实施招标拍卖以后，呈现价格变化较大的特点。因此，土地价格的波动，很容易成为房地产企业制造高房价的重要理由。

货币分房制度改革和贷款消费观念的深入，喷发出巨大的购买能力，市场上也明显出现了透支及奢侈消费，从而引发了投机需求。由此，购房者心态也常被巧妙利用，房地产企业运用捂盘销售情况不公布等手段，借机抬高房价，造成虚假销售繁荣。

此外，绿化率、水岸房等策略，更是屡屡被开发商拿来提高房价。

由于不透明，任何东西都可被当作提高房价的砝码。易宪容说，以市场化的名义，房地产企业不仅可以垄断性定价，而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担，获取巨额收益。

抑制暴利：关键看调控政策执行力

为遏制房价过快增长，国家近几年出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全，然而政策效果却不尽如人意。

最新统计表明，全国房价仍逆势走强，10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7%的涨幅名列首位。

易宪容表示，调控成效不理想的关键，并非调控政策的滞后性，而是房价过快增长带来的调控政策执行不力。

今年以来，宏观调控中不断收缩的银行信贷，并没有对房地产投资增长产生多大影响，相反国内银行信贷却表现为迅速扩张趋势。同时，房地产业融资渠道也正通过引入外资来打破国内信贷的收缩限制。

一些房地产企业针对国家的宏观调控措施和监督措施，采取相应的逆向对策，在一定程度上弱化了宏观调控和政府的监管作用。经济适用房政策在执行中走样、大中型高端商品房频频抬高价码等已是见怪不怪。

值得注意的是，一些相关部门对上述走样行为视而不见，对房地产中的突出问题长期保持噤声。有的地方把鼓励房地产发展、加大城市基础设施建设及千方百计引资作为加快地方经济发展的要诀。

泡沫型增长的高房价，是阻碍中国经济航船前行的危险暗礁。王小广指出，高房价不仅隐藏着巨大的金融风险，而且会严重阻碍国家竞争力的提高。

专家们强调，建设、国土、财政、金融和税务等相关部门，必须在房地产开发、销售等环节形成监管合力，加大对地方和企业执行调控措施的监管力度，促使房产利润趋向合理。