2002年6月1广州市国土房管局收到了一封以翠湖山庄小区业主委员会名义写的举报信，这封举报信反映的是该小区的物业管理公司――恒和物业管理有限公司截留、挪用该小区巨额专项维修资金的问题。广州市国土房管局核查后发现，举报内容基本属实1998年4月至2002年11月15日，恒和物业共收取翠湖山庄小区专项维修资金638357480元，其中只有93226738元按规定存入指定银行中国农业银行北秀支行，其余544686742元被私自截留、挪用。

据了解，广州市国土房管局此后对恒和物业多次下达了整改通知，并声称决定于2004年2月20日前通过媒体向社会通报，但直到2004年3月9日，恒和物业尚没有按规定完成整改工作。

2004年3月24日，广州市国土房管局对恒和物业下发了行政处罚决定，吊销广州市恒和物业管理有限公司物业管理企业资质证书。

在广州，截留、挪用物业专项维修资金的企业绝非恒和物业一家。据广州媒体报道，仅2003年，广州便有上亿元小区物业维修资金被挪用。广州全市1200多个小区，办理维修资金账户的仅百余个，如果投足额缴纳，账户内应有八九个亿的资金，但据统计，广州全市收取的维修资金只有2个亿，存到银行的则仅有5000多万，最少有1亿多资金被开发商或物业公司截留挪用，更有几个亿的应缴资金未能到位。广州维修资金为何会出现如此之大的黑洞？

法规自相矛盾

了解，广州截至自前颁发的关于物业维修资金征管的条例、规定和操作细则有不少，但主要的有三个。最先出台的是1998年10月1日市人大颁布施行的《广东省物业管理条例》该《条例》第32条规定业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性支付给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。1999年1月，国家建设部和财政部又联合发出《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。其中第五条规定购房者应当按购房款2～3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主公共所有。

国家与省出台的法规在缴纳主体上出现了错位，广东省人大规定由物业建设单位出，而国务院两部则界定该由购房者交。这是广州、物业维修资金难收的主要原因之一。

2001年3月23日，广州市人民政府颁布的《广州市物业管理办法》第46条规定，规定商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的2%分期缴交物业维修基金，商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的2%缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。该《办法》又留下了一条小尾巴――建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。不少开发商利用置业者对合同细则不甚明了的情况，引用该条款将缴付之球踢给了小业主，使其收缴最终不了了之。

那么，如何才能堵住维修资金出现的黑洞？

理顺管理关系

据广州市国土房管局有关人士介绍，理顺管理关系是建立和管好专项维修资金的前提条件。广州目前虽然委托银行代存代管，但银行毕竟是一个企业，它不具备行政协调能力和协调专项维修资金运行中的各种矛盾和问题。因此，政府管理部门在专项维修资金管理中的组织协调作用就显得十分重要。目前，监督物业建设单位维修资金的交缴及其物业交付使用后维修资金的划转工作，局负责监督本辖区物业业主的维修资金交缴和汇总工作，代管银行负责维修资金的存收，专项维修资金的归集和协调工作。但由于职责条块分割，难以形成整体合力，加上区局无专职人员分管，也无专项经费保障，一些工作难以推动和落实。因此，广州可能要在现有管理体制的基础上进步理顺和优化，做到层级管理、职责明确，即市一级管理部门负责法规的制定和对违规行为进行最终处罚，对本级法规进行最终解释；区一级管理部门协助市级管理部门的工作。

建立、健全法规制度

广州拟出台新的政策规定，对初期制定的一些标准和操作方法进行修订。首先，是在缴交标准上作进一步的明确。将业主缴交的标准进行统一，按住宅、写字楼、商业三种类别，分别制定单位面积维修资金的缴交标准，业主首先确定与自己房屋所属类别相对应的缴交标准，再按照缴交标准与房屋面积的乘积来缴交维修资金。若业主缴交金额低于购房款的2%，则由业主根据业主大会决定的续筹方案交纳。这种做法将既有利于实际操作，便于计算，又避免了按房屋售价标准缴交可能造成的不公平结果。同时，还对房改房、回迁房、政府直管公房、代管房等多种物业制定合理缴交标准。其次，明确缴交对象。预售正在1998年10月1日后，购房者与建设单位签订买卖合同在2003年8月31日前，且建设单位与购房者为在预售合同里约定由购房者交纳的，专项维修资金由建设单位缴交。考虑到岸乌叶总投资计算难于操作，缴交标准可以按上述新的标准实施，即使开发商与业主另有书面协议由业主缴交的，也要明确开发商的归集责任。开发商己撤出楼盘的，由管理该楼盘的物业公司进行归集。

及时处理违章违法行为

广州专项维修资金的归集存在黑洞，有一重要的因素是广州现行的法规政策对拒交、欠交、赖交现象和挪用、不规范使用维修资金的行为缺乏制约力度。因此，广州将采取强有力的制约措施，及时处理违章违法行为。一是要在建立方式上进行制约。即业主在办理房产证、开发商在办理交易签证时必须先办理维修资金建立手续，或采取其它方式让业主和开发商主动建立维修资金。二是要在资质核定上进行制约。即将物业管理公司在维修资金归集上不配合或挪用、不规范使用维修资金的行为作为资质处理的依据，采取降级直至取建立、健全法规制度消资质的处理。三是在行政处罚上进行制约。即依据国家《物业管理条例》对制定的些标准和操作方法进行修订。挪用专项维修资金的，处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。四是运用法律手段进行制约。即对拒交、欠交维修资金的业主或开发上，以及挪用、不规范使用维修资金的物业公司，应由物业行政管理部门提请人民法院判决强制执行。同时，在强化制约措施时，还要采取新闻发布会和媒体讨论、深入各小区实地进行宣传活动等形式，宣传专项维修资金建立的意义、法规及操作程序等，让广大业主和开发商明确缴交维修资金的意义和责任，以增强建立维修资金的自觉性和主动性。

假以时日，相信广州专项维修资金的黑洞将被堵上。