1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、产权未登记过户，合同无效。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

4、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

一、合同有效的三大条件

三个条件分别是当事人具有相应的民事行为能力、当事人意思表示真实以及不违反法律或社会公共利益。具体如下所述：

1、当事人具有相应的民事行为能力。限制行为能力人可以独立签订纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同

2、当事人意思表示真实；

3、不违反法律或社会公共利益。

所以合同的生效与有效合同还是有区别的

二、未对合同效力提出异议可否另诉

二审法院对合同效力的审查和确认，应不受上诉请求范围的限制。主要理由是：第一，合同效力的确认与当事人应承担的经济责任有着必然联系，人民法院审理经济合同纠纷案件，无论是一审还是二审，都应首先审查并确认合同效力，这是正确处理案件，切实保护当事人合法权益的前提；第二，对合同效力的确认，不属当事人处分民事权利的范围，而是法律赋予人民法院的职权。法院对合同效力的审查确认不受诉讼请求和上诉请求范围的限制。第三，现行民法典关于“第二审人民法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，并未排除二审法院对合同效力的审查确认。因此，当事人上诉未对合同效力提出异议的案件，二审法院审查发现，一审法院确认合同效力确有错误的，应当予以变更，依法改判或发回原审法院重新审判。